导读：一个征收拆迁项目启动后，总会有企业、工厂、个体户的经营生产用房也被纳入了征收范围。同是被征收人，他们的境况却可能与一般的居民住户大不相同。用于经营的房屋，其面积、结构、用途、权属等情况较为复杂，调查评估、计算补偿时需要考虑的问题也更多。征收实践中，一些企业、商户也遇到了各种逼迁手段。今天，在明律师就带你看一看，征收拆迁带给营商者的重重考验。

 

 

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条及各地方性规定，房屋征收部门应当在房屋征收范围确定后及时发布“暂停公告”，公开本次项目所涉的明确征收范围，提示涉案范围内的被征收人不得实施可能不当增加补偿费用的行为。

 

显然，这一公告对企业经营者的影响更大。若未及时公告则可能导致其对企业下一步的发展、迁址等事项准备不足，不利于其配合征收拆迁项目的推进。

 

 

根据《征补条例》的规定，房地产价格评估机构应当由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定（投票）、随机选定（摇号、抽签等）的方式确定。

 

然而，一些征收方为了把握更多主动权、控制权，并不按照《征补条例》的规定去选定评估机构，而是直接确定一个评估机构并出具了价格评估报告。

 

对于企业、工厂、个体户等被征收人来说，更需要得到公正、客观、合理的评估，因为评估关系着房屋价值补偿和停产停业损失补偿，不能让营商者投入的资金与心血白白浪费。

 

 

法律明确规定，对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。同时，具体办法由省、自治区、直辖市制定。这就造成了实践中，征收方确定停产停业损失的方法、标准各有不同。

 

部分地区的规定，采用“一刀切”模式对待所有企业被征收人。例如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第35条中规定，因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

 

这样的规定也许便于操作。但是，确定好的比例并非对所有生产经营者都公平、合理。如果被征收人的损失超过了比例数字又该怎么办呢？

 

《实施细则》中进一步规定，被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。

 

房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。

 

故此，大家要对自己心目中理想的补偿数额积极举证。纳税记录、为经营需要所缴纳的水电费、向社会保险经办机构缴纳社会保险费凭证以及营业期间的效益情况等等，这些都需要大家积极提供证明材料，与征收方沟通协商。这样才能避免“一刀切”式的标准损害你的补偿权益。

 

 

在签订补偿协议的环节，企业被征收人要仔细阅读补偿协议中的条款设置。有拿不准的地方，建议大家及时咨询专业律师，避免权益受损。

 

补偿协议中可能存在的“猫腻”很多，可能是在补偿方式上没有留给被征收人选择的机会，可能是没有为企业被征收人计算停产停业损失、经营设备的搬迁重置费用。实践中还有征收方派工作人员上门宣传，打着顾全大局的旗号要求企业配合工作，口头承诺给予各种补偿，最终却难以兑现。

 

协议中提供补偿方式选择、约定违约责任条款等等，都是法律明确规定的。大家对自己应有的权利应当坚持，遇到那些条款设置不全、双方责任义务不明确、补偿不合理的协议，一定要谨慎签字。一旦签了字，再想更改、反悔就十分困难了。

 

 

《征补条例》明确禁止非法逼迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

 

不过，非法逼迁手段依然层出不穷。非法逼迁对企业被征收人似乎“更适用”。

 

例如破坏管道、电线、网络，让商户无法正常生产经营；在工厂门口堆放垃圾废物、掘路施工、矗立高墙围挡，阻断工厂的生产运输；协调市场监管、税务等部门频繁到企业检查……

 

总之，让营商者不堪其扰，怕了这些非法手段，最终选择妥协签字，逼签行为的目的就达到了。

 

 

以拆违促拆迁，也是企业被征收人需要做好应对准备的高发情况之一。补偿谈不拢、协议签不了，个别征收方就开始想“歪门邪道”，把房屋认定成违建。

 

情况较好的，可能还会根据《行政强制法》《行政处罚法》的规定按程序办理，迫使被征收人妥协；情况不好的，干脆不出具任何法律文书，直接拆除。

 

如果遭遇违法强拆，被征收人可以第一时间报警求助、要求公安机关履行职责。同时，要对房屋、财产、设备全面拍照录像，必要时可提前自行委托评估机构对企业厂房进行实地查勘，这样可确保万一发生违法强拆时能够举证证明室内物品、机械设备及原材料的损失。

 

当然，被征收人还要尽量争取记录下拆除过程和在场人员等。毕竟，留存好证据才能为后续的依法起诉救济提供有力支持。

 

最后，在明拆迁律师提醒各位营商者，每个征收项目的具体情况不同。实践中，我们遇到的情况也许更为复杂。上述的例子只是实践中出现频率较高的情况。从征收方的角度出发，当然希望可以降低征收成本、加快征收速度。在这样的想法驱使下，征收活动也许就偏离了合理、合法的轨道。企业、工厂、商户等营商者作为被征收人，更要注意警惕征收方的违法之处。因为，大家遇到的违法征收手段可能更多，权益受损的风险也更大。如果你也遇到了种种不合法、不合理的征收行为，要及时咨询专业律师分析情况，经受住重重考验，用法律为你的产业保驾护航。