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杨在明律师：9部门致信山东郯城农民承诺整顿？违法征地岂容整顿了事？
- 作者：在明律师
- 来源：北京在明律师事务所
- 日期：2019-12-17
导读：据中国房地产报2019年12月16日报道，山东省临沂市郯（音“谈”）城县多个村近年来疑似出现严重违法征地乱象，村民的房屋遭遇“拆而不建”，土地更是“批少占多”，有的甚至建起了与“公共利益需要”八竿子打不着的别墅。那么，报道中反映的这些乱象究竟该作何法律上的评价？涉案村民又该怎样做才能有效维护自己的土地、房屋等重大财产权益呢？包括当地法院在内的9部门联合致信承诺要对侵害“三资”现象集中整顿，“认识”又是否充分、到位呢？本文，在明律师将根据报道为大家浅析这一案件。
在明律师为何认为涉案项目涉嫌严重的违法征地行为呢？我们可以从报道中的3方面事实来得出这一质疑：
【要点一：违法强拆板上钉钉】
2016年5月，村民还没来得及把家里物件搬完，就发现自己的屋子已经被挖掘机强行推倒，不少村民家里的家具、电器生生被砸坏。“我们想到不久后就能住楼房，也就不想计较太多了。”
报道中葛庄村出现的上述情形虽表述内容很短，但足以判定其属于典型的违法强拆行径。
一言以蔽之，对合法建筑的合法的强拆都是在法院作出执行裁定的前提下，由地方政府组织实施的。在此过程中，绝对不允许出现将室内物品埋压、毁损的情况，而是必须有专人负责将室内物品妥善移出并登记造册、妥善保管，再及时移交给被征地农民。必要时需要有公证机构的人员在场进行公证。
仅凭这一个细节，有两大事实已经可以判定：一是涉案村的强拆行为程序上违法，二是其已经在实体上导致了村民的财产损失，有关部门应当对村民给予行政赔偿，并承担相应的行政直至刑事责任。
我们也能由此看出，涉案村民是多么的朴实憨厚：自己的利益被严重侵害，却还是愿意相信地方政府、村委会领导的承诺。然而所谓“不想计较太多”绝对不值得提倡，广大村民一定要从现在起引以为戒。
至少从过去几年的事情的发展上看，这样的“憨厚朴实”，换来的显然是违法行径的变本加厉。
【要点二：村民房屋“拆而不建”，严重违背法定原则】
现实情况却与当初的承诺大相径庭。承诺的房子迟迟未建，被拆迁村民不仅没有住上楼房，还搭上了从赔偿款中扣除掉的20万元。
“现在三年多过去了，连小区的影子也没见到。每年只给我们每户6000元的租房款作为补偿，根本不够租房费用。”
按照多位村民所说，当初承诺给村民修建住宅的地块位于葛庄村村委会办公大楼正对面，地块目前因拆迁而荒废，“拆了以后，往上面递文件想要重建，但一直没有批下来。”村民孙伟透露说，“这块地里面有耕地，所以没有批下来。”“如果拆迁补偿款没有先后分四次给，而是一次性付清，我们还能用拆迁款再买一套房子，3年前郯城县的房价才3000元出头，一套房子也就40多万元。现在不一样了，房价涨了近一倍，我们哪里还买得起房子？”孙伟说道。
这段报道非常生动具体地反映了涉案村“征地”的又一严重违法点——违背“先补偿，后搬迁，居住条件有改善”的法定原则。
鉴于此事被媒体曝光的时间节点，在明律师直接适用即将于10多天后施行的全新修订的《土地管理法》来解析此事。
《土地管理法》第48条规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁，居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
需要指出的是，即便此案发生时新法尚未施行，上述原则性规定也照样可以在相关规范性文件中找到，绝非“不能用”。
显然，在涉案村的拆迁中地方上出现了“管拆不管补”的现象，完全置农民的居住、财产权利于不顾，其违法性质可谓极为恶劣。
更为严重的是，鉴于拆迁方长期怠于履行补偿安置的法定职责，所在地块周边房价已经大幅上涨，由此将必然导致最终补偿安置成本的急剧提升。而这个“锅”，显然也不是村民能够背得起的，而这笔账最终恐将由当地行政机关去负责为自己犯下的荒唐错误埋单。
【要点三：不签字就是“寻衅滋事”？征地岂容随意抓人！】
“他们（拆迁人员）上门就不停地敲，不开门就直接闯，和你谈拆迁，让你签房屋评估单。如果不签，你本人或者亲属有在当地政府或者国企上班，就让停职，什么时候签再回去上班。”
“他们上家里让我签评估单，上面又没有盖章，没有法律效力。” 村民吴强有些得意地说，我请有律师，问过这些情况。
2019年7月，李振等6位村民被抓进派出所，这成为郯城县湖里村拆迁事件中村民和拆迁部门冲突最激烈的片段。
李振回忆，有派出所民警上门找他，以寻衅滋事为由将他关押在郯城县看守所37天，“我问警官为什么要抓我，我犯了什么罪，他们也说不出来。后来我才知道原来是十多天前，我曾和社区书记杜培信发生过言语争执，他们以此为借口抓我是想让我签房屋评估单。”
李振后来签了房屋评估单，“如果不签，我就被继续在里面关押。”李振称，“让我签字是为了确认房屋价值，确认后就可以拆掉。最后还让我交了一万元的保证金，说不交就再拘留15天，其实就是不想让我去市里、去省里告状。”
在上述报道中存在两大疑似违法点。一是部分村民遭遇了典型的“株连式”逼签，不签约就让家人、亲戚“停职反省”，什么时候签了什么时候再回来。这显而易见是恶劣的违法行为，为一大摞规范性文件和“通知”所明令禁止。
二是村民描述的被公安机关关押的情况。所谓的“37天”意味着其当时已经被以涉嫌寻衅滋事罪为由刑事拘留。那么后续其是否被依法释放了？寻衅滋事的罪名是否成立？这都是重要的疑问。若真如村民所言是因为签不签评估单的事情才招来了“牢狱之灾”，那么这37天恐怕将面临行政赔偿的最终结局，因为这样的罪名实在是难以成立。
【要点四：郯国古城项目是否为了公共利益的需要？这类别墅不买为好】
“占地2000亩，分三期开发，目前一期已经建设完毕，二期三期还没有，预期在5年内完工。”销售人员一边说，一边指着投影在墙壁上的项目鸟瞰图说，“中间的黄色部分是旅游区，其他地方都是住宅，有洋房别墅也有合院，目前一期已经卖得差不多了，现在卖的是学校旁边的（房子），大概两年后能交房。”
在销售中心里的角落里，立着几块标有“五证公示处”的告示牌，记者留意到，五证中的商品房预售许可证上注明项目名称为郯国文化旅游特色小镇，房屋用途性质为储藏室、车位、住宅。值得注意的是，该项目2016年12月在郯城县发展和改革局的登记备案上显示，主要用来建设郯子庙、郯国宫殿、社稷坛、大剧院、文化旅游休闲设施、民俗园、游乐园、师郯广场、体验式民居及体验式客栈，并未提及可以用来建设住宅。实际用途显然和登记备案不符。
关于涉案古城项目建别墅销售的问题，的确令人胆战心惊。原因有二：
其一，合法的征地项目就不允许建洋房别墅、合院。大家可自行查阅《土地管理法》第45条，再度熟悉一下什么叫“为了公共利益的需要”可以依法实施的征收项目。
其二，有“五证”不等于“五证”本身是合法的。诚如报道中所述，实际用途与登记备案不符类似于“挂羊头卖狗肉”，“五证”并不能证明其洋房别墅、合院的合法性。
在明律师奉劝广大有意投资购房置业的朋友，如此项目还是不涉足为好，否则后续一旦来个“清理整顿违建别墅”，后果将会不堪设想。
浅析至此，大家不难看出，报道中所涉项目可谓“从头烂到尾”，没有一丝合法合理之处。而究其根源，就在于涉案项目的“未批先建”，等于根本没有合法的征收行为发生。
如此一来，被征地农民就成了最直接的利益受损方，项目本身不合法，新建的房子能不能保住都成问题，更遑论村民们朝思夜想的补偿款、安置房了。
9月28日，郯城县发展和改革局回复称，湖里村土地上存在郯国文化旅游特色小镇和郯城县博雅学校两个项目。
问题是，这个回复和郯城县规划局、临沂市国土资源局、临沂市发展和改革委员会、山东省原国土资源厅、山东省发展和改革委员会等多部门的回复告知书相矛盾，在以上部门的回复书中，吴强得到了这样的答案：未查到申请人房屋所在地区涉及建设项目的审批信息；经查，你们所申请地块及土地尚未征收；截至目前，我部门尚未收到涉及你们所申请地块的用地预审申请；你们所申请“征地批复文件及申报材料、用地预审文件、征收补偿安置方案”目前在我部门不存在。
“尽管拿到了部分政府相关部门的答复信息，也知道拆迁不合理，但并没有什么用。曾有其他村的村民去法院起诉街道办强拆，并得到法院支持，可街道办也没有按照法院判决执行。”
综上所述，在明律师想指出的是，涉案拆迁行为遍及县内多个村，牵涉面广且村民众多，违法征地行为所埋下的风险隐患完全不可控。在此情况下，绝非当地9部门“集中清理整顿”所能挽回局面的，而必须让所有事情严格回归到法治的轨道上来。
试问，法院、检察院怎么能和政府一起参与什么“集中清理整顿”呢？若真如此，当地司法机关的公信力和独立性何在？
在明律师想提出3点建议供涉案村民、投资购房者参考：
一是要及时委托聘请专业律师，在律师的指导下形成“一揽子”解决纠纷的方案，综合运用土地违法查处、行政复议、行政诉讼、行政赔偿申请直至刑事辩护等法律手段，逐一对发生的问题纠偏、救济，尽全力挽回自己的人身和财产权利，并追究违法主体的法律责任；
二是要及时认清涉案项目的严重违法性质，放弃对一些不负责任承诺的幻想、迷信，只信任和依靠法律。试问，都已经“拆而不建”让大家住窝棚了很多年了，难道某些人讲的话仍是可信的么？
三是该收手的要及时收手，不要继续追加投资、涉足涉案项目，避免新的损失和风险发生。
无论如何，地方政府一定要担负起“父母官”的责任来，尽快严格依法给予受影响的村民拆迁补偿，妥善安置多年来未获安置的村民，依法规和政策尽速纠正合法性悬而未决的别墅、合院问题，该查处的违法用地行为要坚决查处。
最重要的是，在“止损”行动中要有法治的样子，不能再坚持“集中清理整顿”这样的荒腔走板、业余至极的歪路子了。
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