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杨在明律师：农村的这两种违建形态，快看看说的是你家吗？当心补偿打水漂！
- 作者：谢天泽
- 来源：北京在明律师事务所
- 日期：2019-12-24
导读：违建话题一向备受广大被征收人关注。有的被征收人认为，违建是城里的事，跟农村没什么关系。这样的认识并不正确。农村地区出现的违建形态相较城市更为多样，产生原因也更为复杂。如果农民的房屋涉嫌违建，或是遭遇“以拆违促拆迁”等不当征收行为，无疑将对补偿权益产生重大影响。本文，杨在明律师将介绍两种农村地区常见的违建情形。如果农民朋友可以从中找到自家房屋的影子，就要考虑尽快寻求合法的救济方式以避免更大的损失。
【违建形态一：“后背房”等超占审批面积的房屋】
在一些村镇，农民朋友对自家房屋进行改建、加扩建的现象十分普遍。
由于原有的住宅房屋不具备厨卫功能，或是感觉原有住宅面积不满足使用需求，大家就在自家房屋后面推出一块，加盖了名称十分形象的“后背房”。这类房屋可能被用作卫生间、厨房、浴室、储藏室等。
有人认为，长期以来村里无人管理建房事宜，只要分给了宅基地就可以按自己的意愿建房，现在要处置就违背了“法不溯及既往”的原则。还有农民朋友表示，都说法不责众，家家户户都这样盖，不应该说这些房屋是违建。
在此，杨在明律师要告诉大家，这样的理解认识十分片面。以往无人管理，或是家家户户都建，并不代表违建当事人无需承担法律责任。
早在1982年，国务院就颁布了《村镇建房用地管理条例》，规定任何机关、企业、事业单位和个人不准擅自占地建房、进行建设或越权批准占用土地。
我们可以将1982年视作国家开始规范农村村民建房行为的重要节点。此后，《土地管理法》《城乡规划法》又分别于1987年和2008年颁布出台，法律对农村村民建房行为的审批管理日趋规范、严格。
法不溯及既往是基本的法治原则。但是，房屋涉嫌违建是否属于历史遗留问题，应当如何处置，仍需要判断标准。对此，《国土资源部 关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中给出了较为清晰的答案。
《通知》提出，未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：
1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。
1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。
1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。
由此可见，实践中出现的“后背房”等房屋建设时间距今若并不久远，甚至是近几年才新建的，不能全部归属历史遗留问题的范畴。
这些超出宅基地审批面积范围，侵占了村内其他功能区域，影响了乡村规划的房屋，极有可能被行政机关认定为违建并依法限期拆除。
所以，如果自家房屋存在上述情形，广大农民朋友应当及时查询所在地区的宅基地建房管理政策，争取补办用地手续，尽早确权发证。如果已经接到了行政机关作出的责令限拆决定等法律文书，建议大家也要及时寻求专业律师的帮助。
【违建形态二：农用地上建设的各类房屋】
根据《土地管理法》的规定，国家实行土地用途管制制度，土地大致可以分为农用地、建设用地、未利用地三类，任何单位和个人都应按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
所以，在耕地等农用地上建设生产经营用房甚至住宅房屋，也将面临被行政机关责令限期拆除的风险。
在2018年下半年，各地集中开展了针对违建“大棚房”的整治行动，一些温室种植必备的看护房、耳房也被拆除。今年中下旬的猪肉价格波动前，一些农民朋友的养殖场也受到了冲击。
有农民朋友不禁要问了，耕地等农用地上，真的是任何房屋都不准建设吗？农业生产、种植养殖如何保证呢？
在此，我们要提示大家，如果出于农业生产活动的需要，必须占用农用地建设房屋，一定要查阅法律和地方规定，办理相关用地手续，确保这类房屋符合标准，防止迈进违建的门槛。
例如，《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》规定，从事设施农业建设的，应通过经营者与土地所有权人约定用地条件，由乡镇政府、农村集体经济组织和经营者三方签订用地协议。
用地协议签订后，乡镇政府应按要求及时将用地协议与设施建设方案报县级国土资源部门和农业部门备案。
根据上述规定，农民朋友使用设施农用地搞养殖虽然无需办理建设用地转用手续，但仍应当签订用地协议，并报县级自然资源部门和农业农村部门备案，才能保证合法用地，放心用地。
最后，杨在明律师提示广大农民朋友，不同违法情形的违建房屋，将由不同的行政机关依据法定职权、法定程序查处。有些情况下，行政机关还需要申请人民法院强制执行方可拆除违建房屋。如果你家的房屋可能涉嫌违建，一方面要积极寻找补救、改正措施，以便在征收时争取更为合理的补偿；另一方面也要注意发现行政机关查处违建过程中存在的违法情形，及时保护好自己的合法权益，以免遭受更大损失。
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