「农村拆迁」村委会让地后毁约,数亿元合同面临无效,究竟能否成立?

  • 作者:北京在明律师事务所
  • 来源:北京在明律师事务所
  • 日期:2019-11-19
导读:委托人与村委会签订协议,利用建设用地开发旅游城,村委会却半途违约将土地转租他人。投资建设变为合同纠纷,在明律师梁红丽将如何帮助委托人化解难题呢……
 
【案情介绍:已签合同却出尔反尔】
 
2002年4月15日,委托人与C市峨嵋山村民委员会签订《合同书》,约定由委托人在峨嵋山村村东沟开发、筹建全国一流的集托老、旅游观光、文化博览、休闲娱乐为一体的旅游城。
 
《合同书》签订后,委托人按照合同的约定,积极筹措建设资金,用于相关项目的建设。合同签订初期,委托人在村委会的配合下,依次与峨嵋山村村民签订补偿协议以及转包协议,妥善安置了相关拆迁村民,保证了合同初期项目用地的及时供给。
 
由于项目投资额巨大,为了保证建设项目的合法有效开展,委托人依法就该项目向区政府、C市发展计划委员会、C市旅游局、C市规划委员会等部门申请立项、规划、用地等审批手续,并与区国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用权出让合同》(C平地出合字〔2003〕第085、086、087、088号),并依法获得国有土地使用权证。
 
然而,与委托人积极履行合同义务并按照合同约定陆续投资相关建设项目、依法经营的履约行为相反,村委会及其相关工作人员却公然违反合同约定,将规划区范围内的土地转租案外第三人。
 
另外,他们还不间断对委托人的建设以及经营行为进行干扰、破坏,致使委托人的生产经营秩序遭受重大破坏,涉案合同无法按照约定的计划按时履行。
 
村委会还一纸诉状将委托人告上法庭,诉称委托人荒废土地、非法占地等,请求人民法院认定所签合同无效。
 
【律师说法:委托人具备合法有效的占地建设手续】
 
梁红丽律师在听完委托人的陈述并反复翻阅委托人带来的全部资料后,提出了自己的办案思路。
 
第一,委托人已经依法就该项目向区政府、C市发展计划委员会、C市旅游局、C市规划委员会等部门申请立项、规划、用地等审批手续,并与区国土资源和房屋管理局签订四份《国有土地使用权出让合同》,并依法获得其中三份《国有土地使用权证》,另一份也已经缴纳了相关税费。
 
只是,由于该区规划有变,导致未能继续发放最后一份《国有土地使用权证》,但实际上已经依法确定合法使用权。委托人的占地、建设等行为皆是合法行为,符合相关政策,不存在村委会所诉称的违法占地等合同无效的情形。
 
第二,经过信息公开调取证据发现,依据规划国土委地区分局于2018年7月11日作出的【(2018)第160号-答】答复告知书载明的内容,案涉土地利用现状种类,从2009年至2016年间并无任何变化。
 
可见,委托人对《合同书》中所涉土地不存在村委会主张的任何改变土地用途的情形。
 
而且,根据规划国土委地区分局于2018年7月16日作出的【(2018)第161号-答】答复告知书,涉案《合同书》签订后,峨嵋山村东熊南路东侧地块增加了建设用地。
 
针对该建设用地,委托人已经依法办理了农转非的有效证件和手续并签订了合法有效的土地出让合同,交纳了相关的契税,办理了建设用地使用权证,只是由于其中一个地块涉及区政府规划调整,暂时未予以发证,但是其合法使用权的要件均已齐备,应认定为委托人已经合法取得所涉建设用地的使用权。
 
因此,委托人在案涉地块进行开发建设是完全合法有效的。
 
第三,就本案合同纠纷而言,人民法院应当就合同效力、合同履行等情形进行判决。
 
就涉案合同双方当事人已经履行17年之久,委托人在17年间一直恪守缔约积极为合同的履行作出各种努力。
 
即使是在村委会以及相关工作人员怠于履行合同约定义务,并不间断对委托人的建设以及经营行为进行干扰、破坏,致使生产经营秩序遭受重大破坏,导致该合同并未按照约定的计划按时履行的情况下,委托人也积极排除妨害,按照合同约定进行投资建设。
 
况且,合同履行的17年间委托人为当地村民带来了巨大的经济的、文化的、精神的等多重利益,促进了当地经济的发展和国家养老服务产业的发展。
 
因此,如果人民法院以委托人非法占地的无稽之谈为由认定合同无效,对当事人双方和当地经济发展都将造成不可估量、难以弥补的损失。
 
由于该案牵扯面较广,影响较大,涉案合同复杂,金额高达数亿元,法院经过多次调解未达成一致后,延长了一审的审理期限。多方调查取证后,判决确认峨嵋山村民委员会与委托人之间签订的《合同书》中,三个地块相对应的内容合法有效,合同其余部分无效。
 
从数亿元的合同被起诉面临全部无效的巨大风险到最终一审法院认定合同部分有效,梁红丽律师与其团队调取了大量的信息资料,并多次对合同内容进行了深入的研究。虽然一审判决结果并不意味着案件的全部胜诉,但对于委托人来说是一种极大的鼓舞。
 
在法定期限内,梁律师又提出了一套上诉方案,将为保护委托人的合法利益而继续努力。

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