北京在明拆迁律师—棚改但不征收,到底改怎么处理?

  • 作者:王小明丨在明律师事务所
  • 来源:北京杨在明律师网
  • 日期:2019-08-15

一般认为,棚户区改造项目绝大多数都以国有土地上房屋征收的形式开展,其拆迁补偿需严格依据590号令的规定进行.然而随着时间的推移,越来越多的地方政府开始意识到,590号令清晰的权利救济规定十分不利于项目的高效推进.于是,为了规避被征收人复议、诉讼等救济权利的行使,各种名为"棚户区改造",却以非征收模式开展的项目遍地开花.那么,这样的"升级版"棚户区改造项目到底有何特点?被棚改人又该如何应对呢?

 

北京在明拆迁律师


【为什么不走征收程序?又慢又累】

590号令所设立的征收程序是十分高级而严密的,对保障被征收人一方的权益大有好处.譬如针对房屋征收决定和征收补偿决定这两个核心行政决定,被征收人均享有复议或者诉讼的权利.

那么一旦被征收人行使这些权利,势必会令项目的推进在一定期限内陷于停滞.至少在征收补偿决定的审限内,征收方无法再推动司法强拆的进程.

而从另一个角度上看,征收补偿所依据的评估程序同样受到《国有土地上房屋征收评估办法》的调整,其赋予被征收人的权利也是一个都不能少,少了就很可能被判违法.

【2019新动向:棚改,但不征收,竟这样操作】

实践中,在明律师观察到了如下创新性的操作方法:

其一,以拆违促棚改,责令限期拆除决定到处贴.本来改造类项目的本意不完全是"大拆大建",修缮加固、恢复性修建也是可以的.但在很多项目中,项目方却以拆违促棚改,将涉案项目范围内的无证、缺证房屋一律以违建加以认定,进而作出限期拆除通知.

在一些个案中,当事人的房屋竟因影响河道防洪等因素而被认定成违建,而所依据的规划却是按项目所需新拟定的.如此乱搞,很难说你家的合法建筑不会在明天一觉醒来后突然沦为违建.

其二,以腾退促棚改,村民委员会竟作棚户区改造补偿方案.腾退项目的本质是一种协议拆迁,而如今却被一些地方扩张应用于了农村棚改项目中.

并非一级政府的村民委员会领衔制定棚户区改造项目补偿方案,所用措辞完全誊写自590号令,但却在关键的权利救济环节来个"大打折扣"——被棚改农户对依据方案所作出的补偿决定不服的,可以向街道办事处、乡镇政府申请协调,协调不成的,由村民委员会依据村民自治原则帮助实施腾退.

就这样,在"村民自治""村规民约"的旗号下,"帮拆"竟堂而皇之的写进了盖有村委会大印的文件中,如此棚改实在令人啼笑皆非.

其三,以"拆迁"推棚改,10多年前地方规章显神威.这里所指狭义的"拆迁"是依据拆迁许可证由房地产开发公司等民事主体实施的拆迁项目,与政府主导并负责的征收完全不同.

目前,一些地方在推动农村棚改的过程中继续使用拆迁许可证制度,并依据二零零几年制定的老规章来执行补偿标准.这无疑对被棚改人而言颇为不利.

那么,广大"被棚改人"要如何应对这类"四不像"的项目呢?在明律师提示大家做好以下3件事:

第一,要仔细研读涉案项目的补偿安置手册,尽早读懂弄通补偿安置政策.收到印制精美的手册了,第一时间咨询律师已经成为了一些当事人"条件反射"式的动作.对此,我们要为当事人卓越的维权意识点赞.切勿将项目方提供的任何一份材料束之高阁、扔到一边而不予理睬,一味消极等待的结果只会是较低的补偿和强拆的来临.

第二,针对违建、危房认定处置要坚决起诉维权.在严禁针对合法建筑实施行政强拆的今天,能够快速拆除房屋的办法一般就是两个——拆违和拆危.故此,一旦项目方使出这类手腕儿,被棚改人一定不可等闲视之,而要在第一时间委托律师起诉相应文件,争取将其撤销掉,化解房屋被快拆的危机.

第三,拒绝先行搬迁拆除类的协议,让"先拆了再说"不能得逞.如果当事人没有积极守房、取证,或者听信忽悠在先行搬迁拆除协议上签了字,那么其处境无疑将十分不妙."先补偿,后搬迁"虽然是590号令所确立的原则,但在一切拆迁、改造项目中都应是当事人所坚持的明确要求.房屋先被它拆了,协商沟通的筹码丧失了,落入下风几乎是必然的.

最后,北京在明拆迁律师要提示广大当事人的是,非征收类项目提升补偿的关键还在于对方案的依法审查上.如能通过法律步骤令其方案中的违法点暴露,迫使其作出政策性的调整,那么提升补偿就是可期待的.这类项目的整体维权难度显著高于一般的征收项目,这就更需要被棚改人足够专业、理性和严谨了

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