农村大量存在的自建房一旦遇到征收拆迁、棚户区改造等项目往往令被征收人头疼.原因就在于其很容易长期处于无证、未经审批状态,没事儿则已,一有事儿就是大事儿,甚至直接面临的就是被责令限期拆除却不予补偿.那么,在农村地区究竟该如何合法的进行个人建房呢?没走好程序的自建房真的等同于违建房吗?本文,在明律师为大家浅析这一重要问题.

【要点一:自建房究竟该怎么建?】

我们参考刚刚于2019年5月施行的《上海市农村村民住房建设管理办法》来对这一问题一探究竟.

1. 申请建房主体资格

符合下列条件之一的集体经济组织成员,需要申请宅基地建房的,可以以户为单位提出申请:

(一)实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权,属本市农业户口且户口、生产生活在本村的;

(二)属本市农业户口,且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的;

(三)属本市农业户口,且根据国家移民政策户口迁入本村的;

(四)法律、法规规定的其他情形.

也就是说,只有农村集体经济组织成员才有资格利用本村土地建造住宅,"成员资格"再次成为了这一问题的核心.

2. 自建房的条件

符合下列条件之一的农户,可以对原有住房进行改建、翻建或者易地新建:

(一)按照村镇规划调整宅基地,需要易地新建的;

(二)原有住房属于危险住房,需要易地新建或者在原址翻建的;

(三)原有住房因自然灾害等原因灭失,需要易地新建或者在原址翻建的;

(四)区人民政府规定的其他情形.

前款中的危险住房,是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定,经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级,不能保证居住和使用安全的住房.

实践中,很多农村老旧房屋虽然目测较为残破,但却难以达到鉴定等级中的C级以上,故其不符合翻建或者易地新建的条件,这也是政策与老百姓期望存在差距的地方.

3. 4种禁止新建房屋的情形

具有下列情形之一的农户,不得申请宅基地新建住房,或者对原有住房进行改建、扩建或者翻建:

(一)拥有多处宅基地的;

(二)已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况,未按照相关规定完成整改的;

(三)将原有住房出售、赠与他人,或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的;

(四)离婚户对宅基地及住房权益未处置完毕的;

(五)区人民政府规定的其他情形.

显然,"一户多宅",违法建设和擅自改变房屋用途等行为将使当事人丧失新建房屋的申请资格.而这些情况在广大农村地区可谓并不鲜见.

4. 自建房审批:村、乡(镇)、区(县)三级才算数

村级审查程序——村民委员会接到农户建房申请后,应当在本村或者该户村民所在的村民小组,将农户成员人数、建房位置、宅基地和建筑占地面积、建筑方案等相关信息张榜公布,公布期限不少于30日.

公布期间无异议的,村民委员会应当在申请表上签署意见后,连同建房申请人的书面申请报送镇(乡)人民政府;公布期间有异议的,村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定.

乡(镇)政府的审批程序——镇(乡)人民政府应当在接到村民委员会报送的申请表和建房申请人的书面申请后20日内,会同镇(乡)土地管理所进行实地审核.

审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位置以及层数、高度、风貌是否符合标准等.

区(县)政府的审批程序——镇(乡)人民政府审核完毕后,应当将审核意见连同申请材料一并报区规划资源行政管理部门;区规划资源行政管理部门会同区农业农村行政管理部门初核后,由区人民政府审批建房用地.审批应当在20日内完成.

建房用地批准后,由区人民政府发给用地批准文件;由镇(乡)人民政府发给乡村建设规划许可证.

区人民政府和镇(乡)人民政府应当将农户建房的审批结果张榜公布,接受群众监督.

以上,我们仅仅是带大家了解了农民自建房的申请资格和审批程序.而在接下来的开工建设阶段,仍有许多复杂的规定需要严格遵守.合法自建房的难度可见一斑.

【要点二:审批不下来就"自建"了,一定没补偿吗?】

显然,从以上法规列举中我们不难理解,自建房审批中有些环节遭遇"瓶颈"绝非农民个人所能控制得了的.实践中,很多村民便选择了"未批先建"的先上车后"免票",这也实属无奈之举.

毕竟,住房是"刚需",农民不可能因为没申请下来证件就睡到场院上去.

那么,这类无证的自建房遇到棚户区改造等征收项目时一定没有补偿吗?在明律师认为,至少有以下3方面因素不容忽视:

其一,房屋的建造年代.前面引述的法规是2019年才施行的,根据"法不溯及既往"的原则它管不了施行之前的农民建房行为.故此,一定的建造年代对应当时的法律法规,无证、缺证的自建房必须在查明这些事实后才能对其有无补偿进行认定,而不能简单地"一刀切".

其二,房屋的建造用途.若涉案房屋确系因原有房屋过于残破而进行的翻建、改建,其显然并未严重影响城乡规划,也不存在违法用地的情形.对于此类农户唯一的住宅用房,显然不宜以违建将其零补偿拆除,否则明显不符合行政法领域的"比例原则",也不够公平合理.

其三,涉案项目范围内其他房屋的历史现状.不考虑历史原因而一律按今天的思路认定自建房的合法性,无疑是行政目的不当之滥用职权做法.须知,乡镇政府和县一级有关部门有无数种理由拒绝、拖延为村民办理建房审批手续,这个责任显然不是村民来负的,而只能由有关部门去反思.尊重历史和事实,是处置农村自建房问题所必须遵循的基本原则.

在明拆迁律师要提示广大农民朋友的是,自建房并不等于违建房,而只有违建才是不予补偿的.自己的房屋究竟是不是违建,自然要看乡镇政府的"责令限期拆除决定"是否合法作出,是否进行了充分的调查取证,是否保障了当事村民的陈述、申辩、要求听证等权利,是否遵循了告知权利、依法送达、书面催告等法定程序.同时,农民还可以针对涉案项目的补偿安置方案申请协调、裁决,就其中对自建房补偿的标准部分进行重点审查.

前述2019年新施行的《办法》中明确,鼓励集体建房.那么问题在于,十多年前若是集体真的管建房这事儿,老百姓又何必非要自己费尽九牛二虎之力去申请自建房屋呢?