导读   一提到拆迁,人们总会不自觉地想到那些弱势的被拆迁个人.但是,除此之外企业作为被拆迁案中的另外一类主体,其合法权益也极易受到损害.

特别是当企业承租的厂房遭遇强拆时,承租企业作为非拆迁人,常常被排除在拆迁协商之外,其合法权利难以得到保障.
 

案例分析   

北京甲公司与通州区台湖镇某村的一个村民签订了《房屋租赁合同》约定租期为2004年至2030年,每年分阶段缴纳租金,双方还同时在合同中约定,如果遇到国家、集体有政策性调整时按照国家政策执行,合同可以提前终止.

在签订合同后,甲公司办理了相关登记,并开始实际经营.但是,天有不测风云.在租赁合同签订后的第六年,通州区对台湖镇某村进行了非住宅房屋搬迁,拆迁办在知道甲公司承租,并实际经营的情况下,仍然与乙村民签订了房屋搬迁补偿协议.乙村民向法院提起了诉讼要求甲公司清退房屋,同时支付房屋的使用费.

如何维护利益   

企业在遭遇拆迁时是否有请求分割补偿利益的诉讼主体资格?我们认为甲公司是有权利获得补偿的:

1、他的合同没有到期,还有很多年的经营;

2、他属于合法经营,有营业执照、税务登记证,也在现场实际进行经营;

3、拆迁行为确实导致了它的停产停业以及搬迁损失等一系列行为的发生;

4、拆迁补偿政策里边对这类的企业也是有补偿的.

那么在这种情况下,它对乙村民签订的拆迁补偿协议有权利提起分割拆迁利益的诉讼.

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十三条规定,本案中甲公司是有权利主张自身的利益的.但又要怎么判定甲公司分割拆迁利益的范围?承租企业在拆迁中获得的补偿主要包括几个方面:

1、房屋价值的补偿,也就是所谓的重置成新价,如果房屋是承租企业建造的,那么他就对这部分有补偿的权利;

2、装修损失的补偿;

3、涉及到一些搬家的损失、停产停业的损失.

在本案中,根据双方签订合同,上述几种补偿方式都是有权利主张的.

换句话说,甲公司作为该处房屋的实际经营人是享有针对生产经营补偿的搬家补助费、设备迁移费、停产停业补助费等费用,同时拆迁是对当事人财产权利的剥夺.因此甲公司在承租期间新建的厂房和安装、装修等费用也需要进行补偿.

经审理法院在结合相关规定和案件事实的前提下支持了甲公司的请求,将厂房的重置费、停产停业补助费用等认定归甲公司所有,律师通过与对方当事人在庭后协商等过程最大程度地维护了甲公司的合法权益.

如何应对约定  

如果双方在签订租赁合同时约定了:"如遇到拆迁无条件终止合同而对方不承担任何经济损失"的条款,被征收人该如何应对?

实践中这种情况的合同也是常见的.虽然合同中拟约定了遇到拆迁双方互不承担责任,其中有的是双方互不承担什么违约责任,有的写的是双方互不承担经济损失的赔偿,但是承租人仍然有权利获得拆迁利益的补偿.因为我们主张的补偿不是违约责任也不是让承租方承担相应的赔偿责任,而是根据国家拆迁政策,那么对于属于承租方他的补偿范围与分割予以分配,所以他仍然是可以拿到补偿的.即使合同有约定仍然还可以主张.

在遇到拆迁时候,承租企业也要及时的掌握拆迁政策,积极的参与拆迁的谈判协商过程,然后最终维护好自己的拆迁利益.

杨在明律师提醒广大的企业主,通过这案例我们要知道,企业在面对类似问题的时候,应该争取通过积极的沟通洽谈来为自己赢取公平合理的补偿创造条件.