导读：为了加快农村"三块地"制度改革,为《土地管理法》修订做好铺垫,在过去的近十年间,自然源部和国务院其他部委大力推进农村宅基地和集体建设用地的确权登记发证工作,过去的用地"无证"、"缺证"状况得到有效改善,正在向证件齐全过度.

但是由于我国特殊的历史情况,开展农村地籍调查较晚,历史遗留问题较多,导致"非集体成员占有宅基地"、 "妇女权益"、 "超占面积"、 "一户多宅"等问题屡屡发生,确权登记发证工作进展缓慢.面对这些难题,自然资源部将如何解决呢?又有哪些新的规定呢?
 

房屋权属调查

《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)指出,开展农村宅基地及房屋的权属调查,调查结果应该在农村集体经济组织内公示,要在村内张贴公告,向村民公示权属调查结果,同时要求在村民大会上,或者村民代表大会上进行说明.

考虑到一些地区,外出务工人员较多,《通知》规定,可以通过电话通知,或者发微信通知,通过这些更人性化的措施,向村民或利害关系人,告知房屋权属调查结果.

房地两证合一

早在几年前,我们国家就开始整合不动产登记机构,目前,我国所有的市县的不动产登记职责已经全部整合完毕.

除西藏自治区的部分市县外,其他所有的市县都开始启动不动产登记,统一发放不动产登记证书,"土地证"和"房产证"退出了历史舞台.农村宅基地和房屋登记时,不再颁发房屋所有权证书和宅基地使用权证书,"地证"和"房证"两证合并成了"不动产权证"一证,属于一证多权.

宅基地面积

我们国家在不同的历史阶段,制定了不同的用地管理办法,这些都是符合当时历史条件的.对于不同时期建造的房屋,应该按照当时历史背景,根据"法不溯及既往"的原则,对未经批准的超占宅基地的问题,根据实际情况处理.

1、《村镇建房用地管理条例》自1982年开始实施,在《条例》实施前建造的房屋,如果超过了宅基地的面积标准,但是在《条例》实施后,房屋面积没有再继续扩大的,应该按照实际的面积,给予确认登记.

2、1987年《土地管理法》开始实施,原《村镇建房用地管理条例》作废,在这个期间建造的房屋,如果超过了宅基地的面积标准,超出的面积部分,应该按照国家和当地有关规定的处理结果,给予确认登记.

3、《土地管理法》实施后,农民的宅基地超过了面积标准,但是仍然符合当地土地规划的,要补办用地手续.标准面积之内的可以确认登记,超出部分的面积,要在登记簿或权属证书上备注说明.

4、对于接受转让、赠与的房屋,如果超出了当地规定的面积标准,应该按照转让、赠与行为发生时,国家对超占宅基地的规定,给予确认登记.

一户一宅

农村宅基地使用权登记应该执行"一户一宅"的原则,也就是说确权登记要到户.对于特殊的情况,要按照实际情况区别对待.

符合条件但是没有分户的,却又另建新房,分开居住的,如果新建的房屋符合当地政府的规划要求,又经过村民集体同意,进行公告后没有问题的,要补办用地手续,可以给予确权登记.符合条件但是没有分户的,也没有分开居住的,宅基地的面积也没有超过分户后房屋合计面积的,也可以确权登记.

农村户口问题

为了保护妇女的权益,我们国家对农村妇女的宅基地权益进行明确说明,作为家庭成员,农村妇女的宅基地权益收到保护,应在登记簿及权属证书上登记.离婚后,农村妇女离开原集体经济组织,到新家庭后,宅基地使用权应予以确认,同时要注销原来宅基地的使用权.对于"外嫁女"来说,只要她没有在新家庭取得宅基地使用权,不应该取消原有的使用权.

农民到城镇里面居住的,原来合法的宅基地使用权,应得到保护,予以确认.

我们国家有相当大一部分城镇居民,是由农业户口转为非农业户口的.在1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,非农业户口居民的宅基地,或通过合法手续建造房屋而占用的宅基地,在《条例》实施后,房屋面积没有再继续扩大的,应该按照实际的面积,给予确认登记.

1999年,《土地管理法》进行了修订,从《村镇建房用地管理条例》实施后,到《土地管理法》修订前的这段时间.非农业户口居民的宅基地,或通过合法手续建造房屋而占用的宅基地,应该按照批准的面积进行确权登记,超出的部分的面积,要在登记簿或权属证书上备注说明.

如果因为新农村建设、地质灾害防治、扶贫搬迁、移民安置等原因,搬迁到了现集体经济组织内,按照当地政府的用地规划,建造使用的宅基地,在退回原宅基地并注销后,新房屋的宅基地使用权,应予以确认.

杨在明律师提醒广大的农民朋友,对宅基地及其上房屋的确权登记工作要引起足够的重视,因为只要拿到了合法的证书,不管以后的宅基地被征收,或者进行"三权分置"改革,才是维护自身权益的重要前提.