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在明征地拆迁律师：对征收评估报告不满意，有哪些法律程序可以走？
- 作者：北京在明律师事务所
- 来源：北京杨在明律师网
- 日期：2019-10-26
导读：对房屋进行评估是拆迁过程中不可或缺的一步，评估机构评估后出具的评估报告会作为对被征收人补偿的依据，按照《国有土地上房屋征收评估办法》的说法，评估报告的作用是“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据”，因此其重要性可想而知。但是如果评估报告不合理，或者评估报告的作出程序有问题，当事人应该怎样办呢，有哪些法律程序可以走呢？
2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）出台后，对于补偿标准和补偿依据有了更加明确和合理的规定。《征补条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。这就明确了被征收房屋价值的确定是要经过合法的评估程序的，评估之后要有评估报告，并且要送达给被征收人。评估报告直接决定了被征收人能得到补偿数额的多少。
一、什么样的评估报告才是合理合法的？
1.评估机构的选择要合法
要进行评估，第一步就是要先选择有资质的评估机构。评估机构的选择不是随便进行的，而是要遵循《征补条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。按照规定，房地产价格评估机构应该由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。所以实践中那些不经过正规程序直接指定出来的评估机构都是不合法的。
2.评估时点选择要适当
众所周知，近年来我国房地产市场发展如火如荼，房价也一天一个样，房价上涨很多。那么，按照不同的评估时点，对被征收房屋进行评估就直接关系到被征收房屋能获得的具体补偿数额的多少。
对此，《征补条例》也明确了补偿的时点，即房屋征收决定公告之日，其标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。
然而，实践中也经常出现房屋征收决定公告后好多年征收部门还不拆，再拆时还按照几年前房屋征收决定公告时的评估价进行补偿，这种做法显然是不符合《征补条例》规定的，在实践中往往也得不到法院的支持。
3.评估方法适用要正确
实践中，对房屋进行评估的方法主要有市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法。评估机构需要在进行适用性分析后，再选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。但是一般来讲采用市场法更能准确的反映绝大多数被征收房屋的真实价值，因为要保障被拆迁后群众还能买得起同等居住条件的房屋，不能因拆迁而降低群众的生活水平和居住条件。
4.评估标准
有了评估机构，也确定了评估时点和评估方法，那么怎么确定房屋的价值呢？要确定房屋的价值必须有相应的依据。对被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。区位好的房屋肯定比区位差的评估价要高，商用的肯定高于住宅的，新房高于旧房，土地使用权剩余年限久的高于剩余年限短的……
所以当事人务必要认清自己房屋的情况，这样才能准确判断评估标准是否合理。
二、遭遇不合法不合理的评估有哪些法律程序可以走？
《国有土地上房屋征收评估办法》规定，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理，即依法针对征收补偿决定提起复议或者诉讼。
也就是说，法律规定了被征收人如果对评估结果有异议的话可以通过要求修正、申请复核和专家委员会鉴定来救济，但是复核和鉴定的程序非常复杂，被征收人即使按照法律规定申请了复核和鉴定效果也难有保障。而且这其中牵涉复杂的法律问题，作为非专业人士的被征收人即使对评估结果有异议一般也不知从何入手。
在明拆迁律师最后再重申一下，评估报告至关重要，是补偿多少的直接依据！被征收人发现评估报告不合理时一定要及时走法律程序解决，推翻不合理的评估报告，而最省心也最有效的方法就是委托专业的征地拆迁律师。重视评估环节，是被征收人权利意识提升的重要指标，也是确保征收补偿公平合理的重要一步。
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