杨在明律师:用两年前的“市场价”补偿?当心补偿决定让你买不起房!

  • 作者:北京在明律师事务所
  • 来源:北京在明律师事务所
  • 日期:2019-11-06
导读:在房屋征收的里程中,征收补偿决定可谓是最后一公里。它直接决定了被征收人到底能够得到多少补偿。选择货币补偿方式的被征收人,这笔货币补偿款将用于购买新的住房。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确认。不过,我们来试想一下。假如你拿到补偿时,与自家房屋类似房地产的价格已经远远高出补偿价值,还买得到合适的房子吗?
 
征收方与被征收人为达成补偿协议,征收方依法作出补偿决定。然而,对房屋价值的补偿却依然参照两年前的评估结果。这样的情况,对被征收人来说肯定不合理。那么,当征收方作出补偿决定的时点,与征收决定公告之日已经相隔甚远的情况下,是否仍应以征收决定公告之日作为评估时点呢?2018年,最高人民法院的一个案例为我们进行了清晰地阐释。
 
福州市鼓楼区人民政府因旧城改造项目对被征收人李某所在的地区进行房屋征收,于2013年7月9日下达征收决定书。
 
鼓楼区房屋征收处分别于2015年4月15日、2015年7月27日、2016年1月13日分别与李某进行协商,但双方未协商一致。
 
房屋征收部门委托的房地产价格评估机构于2013年11月5日作出《房地产估价报告》,报告中写明应用期一年。被征收人李某觉得评估价格过低申请鉴定,该房地产价格评估机构又于2015年6月5日重新作出《房地产估价报告》,但除改变了应用期外没有其他变化。
 
2016年4月18日,鼓楼区房管局报请鼓楼区政府作出房屋征收补偿决定,并送达李某。
 
李某不服补偿决定,上诉最终在最高人民法院得到了支持。最高人民法院在裁判中明确指出,应当以征收补偿决定作出之日作为评估时点,的市场评估价值计算补偿。
 
最高人民法院(2018)最高法行再202号行政判决书指出:
 
市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时,应当对被征收人给予公平补偿;而公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但近年来由于房屋价格波动幅度较大,如果征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大,尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点(征收决定公告时点),则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产,无法体现公平补偿原则。
 
可见,对于在征收决定公告之日,或者估价报告出具之日起的一年后作出的补偿决定,不应继续坚持以征收决定公告之日为确定补偿的评估时点。应结合以下因素综合判断:
 
一是注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。要参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定,原则上应当在估价报告应用有效期内作出补偿决定,从估价报告出具之日起计,无正当理由的,市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。
 
二是市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定,是否存在可归责于被征收人的原因。如被征收人以种种理由拒绝配合征收补偿工作致使征收与补偿程序延误的、被征收人拒绝入户调查致使评估工作延误的、被征收人依法对评估报告复核、鉴定致使补偿决定迟延的、被征收人要求继续就补偿安置问题协商致使补偿决定未及时作出的,等等,在此等情形下,人民法院不宜以补偿决定未在一年内作出而另行确定补偿评估时点。
 
三是补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的,同时房地产市场价格发生剧烈波动,按照超过“应用有效期”的评估报告补偿,明显不利于被征收人得到公平补偿的,则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。
 
四是坚持《征补条例》第二十七条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。即“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解,即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定,而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付(被征收人不接受的已经依法提存)、周转用房或者产权调换房屋已经交付(被征收人不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙)。此时,市、县级人民政府申请强制搬迁的条件才符合《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》。
 
五是征收房屋范围是否过大,难以在一年内实施完毕,并存在分期实施征收决定情形,且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。
 
最后,在明拆迁律师想说的是,一个征收项目,可能需要较长时间才能完成全部工作程序。而房屋的市场价格是随时波动的。多数地区房屋价格均持续涨幅是不争的事实。从征收决定公告之日到被征收人获得补偿时,房屋价格已经发生很大变化,也许被征收人已经无法买到法律要求的“类似房地产”。这将使被征收人日后的生活质量大打折扣,又何谈公平合理补偿?正如判决书中所述,不能静止、孤立、机械地均以征收决定公告之日作为评估时点。此外,在征收中,作为征收方的行政机关也应当及时依法作出书面补偿决定,而不能怠于履行补偿安置职责,以反复协商代替补偿决定,甚至以拖待变以致久拖不决,造成补偿安置纠纷经年得不到解决。此举既损害被征收人的补偿安置权益和依法救济权利,又提高了补偿安置成本,还损害政府依法行政的形象,应当引以为戒。

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