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「企业征收」征收农村集体土地上企业房屋，这5大补偿一样都不能少！
- 作者：北京在明律师事务所
- 来源：北京在明律师事务所
- 日期：2019-11-22
导读：位于农村集体土地上的营业用房遇到征收，无疑是件令企业被征收人头疼的事情。如果厂房、地上附着物，甚至机器设备、电器等都被强制拆除、损毁，企业家多年的心血也就会毁于一旦，很难东山再起。出现上述情况，究其原因，是因为法律并未针对企业征收补偿作出单独、细致的规定，只是零散的见于征收补偿的相关条文之中。那么，企业在征收时应当获得的补偿有哪些？企业被征收人遇到问题时，又该如何维护自己的合法权益呢？
一、房屋、建筑物及土地价值的补偿
1．房屋、建筑物的补偿
企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库，也有部分住宅和办公用房等。具体的补偿面积，以相关权属证明登记的建筑面积为计算标准。由于历史原因，无法办理房屋权属证明和土地使用证明的，可经实际调查丈量确定。
评估机构针对企业房屋及建筑物价值进行评估时，应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、建筑年限、新旧程度、高度、建筑面积以及占地面积、土地使用权、是否临街，是否位于商业区，通风采光条件等诸多因素。
企业征收还涉及到房屋的所有权归属问题。企业征收的补偿对象只能是营业房屋的产权人。如果企业是承租人、承包人的话，那么征收方只能针对承租人、承包人在租赁、承包期间对自建的地上物所有权给予补偿。
实践中，征收方与出租人、发包人签订补偿协议，致使承租人、承包人的合法权益遭受侵害的情况时有发生。所以，广大承租人、承包人遇到征收时，必须及时地参与到征收事务中去，就法律问题咨询专业律师的意见，保护好自己的合法权益。
2．土地的补偿
企业征收中的土地补偿问题，会涉及到土地的性质，即国有土地与集体土地将有所区别。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，并未对国有土地上企业征收的土地使用补偿作出明确的规定。各个地方的征收实践中，土地补偿往往与房屋、建筑物的补偿计算在一起，并不清晰透明。这一现象如若大量存在，并不利于企业被征收人获得合理补偿。
而集体土地上企业遇到征收时，一般按评估价格给予土地补偿费。如果企业为承租人的话，就会涉及到企业与土地使用权人之间，谁有权获得土地补偿的问题。此时，补偿的依据将以土地证书或租赁合同约定为准。
二、设备、设施的补偿
1．不可移动设备的损失补偿
企业出于生产经营需要，房屋内可能存在一些不可移动的设备、设施。例如工厂中的生产线。征收方对这类设备制定的补偿标准，应按照设备使用年限进行折旧计价，或是按照重置设备的市场价格计算，对所有权人予以补偿。
2．可移动设备的搬迁费、安装费的补偿
针对可移动设备的具体补偿标准，应当按照当地制定的搬迁费标准或实际发生额计算，主要包括拆卸费用、运输费用、安装调试费用等。安装调试费还应当由设备供应商出具报价书和证明予以佐证。
三、停产停业损失
停产停业损失也是企业征收中极为重要的一部分补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
由于各地区的情况存在差异，政策规定的细致程度不一，这部分的补偿也有很大的差别。即使在地域相同的情况下，停产停业损失也有可能不同。实践中，停产停业损失的对象包括哪些、计算标准如何，都是可以争取的，协商沟通的操作空间较大。
本着保护被征收人权益的原则，停产停业损失补偿既应包括实际损失补偿，也应包括预期利润损失补偿。
实际损失补偿主要有原材料、半成品等物品的损失补偿，以及订单违约损失补偿，财务损失补偿等。预期损失则是指，根据往年同期的财务状况，企业可期待的利润。被征收企业应当就投资数额和近几年的平均合理利润提供充分证据，以证明合理的投资收益回报，便于征收方结合剩余经营期限计算预期的利润损失。
四、人员遣散安置等补偿费用
针对员工的补助或补偿费用，法律中也没有明确具体的规定。实践中，有些地方制定了相应的规定，但有一些地方没有具体的规定。
这就需要广大律师同仁找出对被征收人有利的规定和实例作为依据，为被征收人争取。
一般来说，企业遇到征收后，需要支付员工停工期间的工资和社保费；如果不再继续经营，则需要依据《劳动合同法》的有关规定，支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。
五、搬迁奖励金及其他损失的补偿费用
在征收过程中，征收方往往会采取设置奖励金的办法鼓励被征收人、承租人尽早签订补偿安置协议，让被征收人搬离征收范围。
奖励金的数值，由征收方根据征收项目的实际情况确定，并在补偿安置方案中公示。实践中，也有征收方、被征收人、实际承租人之间通过协商确定的情况。
企业征收中涉及的其他损失的情况，可能是由部分被征收人的特殊需要所产生的，例如实验室、无菌车间、包装车间等特殊功能厂房的验证费，需要被征收人结合自身个案情况与征收方协商确定。
最后，在明拆迁律师要提示大家，由于法律未作统一规定，征收个案中针对企业的补偿政策存在较大差异。不过，无论补偿政策怎样规定，计算标准如何，积极举证都十分重要。广大企业被征收人遇到困难时，应当委托专业律师代理，在律师指导下尽量收集材料，提供有关企业经营资质、经营年限、收入效益及税款缴纳等方面的证据，结合所在地区的政策和所涉项目的补偿方案，争取征收方对房屋用途和补偿权益的认可，拿到公平、合理的征收补偿。
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