在明拆迁律师:已纳入城市规划区,农村集体土地上的房屋该如何补偿?

  • 作者:北京在明律师事务所
  • 来源:北京在明律师事务所
  • 日期:2019-11-29
导读:征收拆迁搁置多年,相关工作重新启动后,被征收人所在村早已纳入了城市规划区,征收方却仍然依据多年前的集体土地征收标准计算补偿,根本无法保障被征地农民的生活。面对这一情况,被征收人应当如何保护自身权益,争取公平、合理的补偿呢?曾针对农民承包的农用地给予过补偿,农民是否还有权针对住宅房屋获取补偿呢?本文,在明律师事务所的李顺华律师团队为大家解析这一常见问题的解决之道。
 
【征收时隔多年再启动,补偿标准却是“老黄历”】
 
湖北省襄阳市的王先生所在村庄十年前就已启动拆迁工作,但由于各方面原因,一直未能动工。
 
现在资金到位,拆迁工作又将启动,该村庄早已纳入了城市规划区,征收方制定的补偿安置方案却依据多年前的集体土地征收补偿标准制作。
 
以该标准对王先生等村民进行补偿,势必导致村民无法以市场价购置同等条件的房屋,生活水平必然降低。为此,王先生决定通过法律途径维护自身权益。
 
经多方打听,王先生委托了李顺华律师团队,一个在全国范围内专门做征地拆迁案件的专业律师团队。在委托李顺华律师团队前,王先生就收到了自然资源主管部门作出的限期交出土地决定书,该决定书中的补偿标准自然也很低。
 
据此,李顺华律师团队立即指导王先生以自然资源部门为被告向法院提起了行政诉讼,请求依法撤销被告作出的限期交出土地决定书。
 
庭审中,在明律师指出,《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(以下简称“《规定》”)第十二条第二款规定:“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费”。
 
本案中,王先生所在村庄在拆迁停滞阶段已纳入城市规划区,其可以主张按照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿,即参照周边同类房屋市场价格。
 
对此,王先生提供的二手房市场交易价能够证明涉案房屋的价值,该价值远远高于被告作出的限期交出土地决定书中的补偿标准。
 
被告自然资源部门则辩称,此前征收承包地时,王先生已经获得了安置房,故不应当再按照国有土地上房屋补偿标准进行补偿。然而,法院采纳了被告的观点,驳回了王先生的诉讼请求。
 
收到一审判决后,李顺华律师团队立即指导王先生提起上诉。
 
【承包地已获补偿,不代表被征收人不能主张征地补偿权益】
 
在明律师认为,一审法院以王先生已经获得安置房为由对王先生依据国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿的主张不予采纳,这是对《规定》第十二条第二款所称“土地补偿费”的错误理解。
 
最高人民法院《<关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定>的理解与适用》第十一节指出,“扣除已经取得的土地补偿费”的原因在于“国有土地上房屋征收补偿中实际上已经包含了地价”,而该地价仅包括了房屋所占土地的价值。实践中,如有空地或院落,相应价值则应单独计算。
 
对于“补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区”的集体土地上房屋而言,参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿时,该标准也仅包括了房屋所占土地的价值,即宅基地的价值,而承包地、耕地、空地的价值应当单独计算。
 
如果因为承包地已经获得了补偿,已纳入城市规划区的集体土地上房屋就不能再参照执行国有土地上房屋征收补偿标准,那么《规定》中有关该种情况的考虑就将形同虚设,毫无意义。
 
具体到本案中,上诉人既未“取得”任何土地补偿费,涉案房屋包括房屋所占土地价值损失也未获得任何补偿或赔偿,一审法院以与本案无关的财产已经获得补偿为由驳回上诉人诉讼请求既是对法律法规的错误理解,也是对本案诉讼标的的错误认定。
 
目前,该案尚在审理过程中。李顺华律师团队提醒广大被征收人,遇到征收难题,一方面,一定要及时委托专业律师。在集体土地上房屋征收过程中,征收方作出限期交地决定或腾地决定后,被征收人的救济程序和途径将十分有限,律师的代理操作空间也将十分有限。另一方面,对于已经纳入城市规划区的集体土地上房屋,可以主张参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿,但应当扣除已经获取的土地补偿款。因此,遇有多年前就启动了拆迁工作但一直未能拆除的项目,大家应当关注本区域的城市规划变化,在项目重启后尽快联系专业律师寻求帮助。

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