杨在明律师:别人家的房子合法征收,我的房子却限期拆除?区别对待缘何频现?

  • 作者:北京在明律师事务所
  • 来源:北京在明律师事务所
  • 日期:2019-12-02
导读:在征收拆迁中经常能遇到这样的情形:同是一个项目范围内的房屋,有的房屋将按照590号令规定的程序依法征收并给予补偿,有的房屋却一上来就收到了责令限期拆除的通知或者决定。限期拆除通知书或是决定书,在棚户区改造、城中村改造过程中甚至是单纯拆违的案件中屡见不鲜,这就意味着你的房屋被认定成了违建。为此,很多人会很纳闷,一个片区的房屋,为什么会频现区别对待呢?居住了几十年也没人说是违建,怎么一遇到拆迁就成了违建呢?新购买入住的商品房别墅,证照齐全,怎么也会说成涉嫌违建呢?
 
【法律分析:归根到底“证”的事儿?】
 
根据《城乡规划法》第64条的规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;
 
尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;
 
无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
 
其第65条则规定:在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。
 
通过上述法条的叙述,我们可以得出结论:房屋被认定成违建主要是因为无规划审批手续,但并非一旦认定成违建就会被强制拆除。
 
我们可以看到,只要是可以改正消除规划实施影响的,都可以不用全部拆除。那么就会产生一个新的问题,那就是交了罚款是不是就变成了合法建筑?其实成为合法建筑这个观点是不切合实际的,房屋的合法性与否还是只能在于其是否客观上存在违法用地、违反城乡规划的事实状态,补证、罚款其实都是形式层面的体现。
 
【政策分析:证照齐全的房屋怎么还能涉嫌违建?】
 
诚如上文所强调的“客观认定标准”,随着秦岭违建别墅大案的爆发,全国范围内掀起了一股查处违建别墅、高档社区的浪潮。
 
在此政策背景下,许多本就无法算清的“陈年旧账”被翻了出来,一些证照齐全、住得好好的房屋转眼之间就因违反环保、规划等方面的原则而成了“涉嫌违建”。
 
于是,地方政府往往会“打一棒子给一个甜枣”,一方面严肃表明要拆除、整治的决心,一方面又采取征收项目的途径来给予房屋购买者一定的补偿。
 
无疑,涉案房屋究竟是不是违建已经成为了一笔糊涂账,负责任的地方政府会承认自己对此情形的产生“负有责任”。
 
就目前来看,这类附加“环保”背景的项目在补偿安置标准上都与老百姓的期待存在落差。在明律师认为,这背后反映出的问题是,通过查处违建别墅要案正风肃纪是好的、必需的,但在这一过程的具体操作中却难免伤及普通群众的利益。
 
就某种意义上而言,这类纠纷是最难处置的纠纷,绝对需要政府、老百姓和专业律师的智慧与相互之间的最大善意和信任,而已经超越了单纯的法律范畴。
 
【就事论事:收到限期拆除决定书怎么办?】
 
在征收实践中,我们总会遇到一些“自暴自弃”的被征收人。总有个别的被征收人有时候会把征收方所说的话当成一种“圣旨”,认为他们所说的自家房子是违法建筑是一种不可更改的事实,于是自甘堕落的坐在家里等着他们去拆除。
 
但是在明律师提醒大家,拆除违法建筑一要有充分、明确的事实证据,二要严格依照法律所规定的程序进行,被征收人一定不要轻易放弃自己的权利。
 
尽快启动程序,是阻止此类“模棱两可”强拆的关键。根据《行政强制法》第44条,对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的,应当由行政机关予以公告,限期当事人自行拆除。
 
当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不拆除的,行政机关可以依法强制拆除。也就是说,在复议、诉讼期限内,行政机关是不能迳行强制拆除的。
 
如果征收方没有依照法律规定的程序进行拆除,导致房子内的物品有所损坏、损失的话,这是需要给予行政赔偿的。
 
况且房子在没有认定的情况下就对被征收人作出限期拆除通知或是决定的行为是否合法也有待商榷,所以并不能依据限期拆除通知或是征收方所说的话就拆除被征收人的房屋。
 
而当下,“以拆违促拆迁”的情况非常的多,如果自家房屋明明是合法建筑却因拆迁补偿没谈妥就被征收方认定成违法建筑而下发限期拆除通知予以拆除的话,这明显是不合法的。
 
因此,在被征收人收到限期拆除通知时一定要在第一时间行使自己的权利。比如申请复议或是提起行政诉讼,如果被征收人在收到限期拆除通知的第一时间有所作为了,那么征收方就无法直接拆除被征收房屋。
 
被征收人申请行政复议的目的主要不是确认房屋是不是违法建筑,而是为了由上一级相关部门监督、纠正违法行为或是不当的行政行为。被征收人要了解清楚这一点。复议机关会在法定的60天内作出相应的复议决定,如果复议机关决定维持该处罚决定,被征收人不服复议决定,还可以再依法提起诉讼。
 
当然,在实践中有许多被征收人会直接提起诉讼,请求法院依法撤销限期拆除通知或是决定。之所以会有许多被征收人直接提起行政诉讼,其优势就在于举证责任分配。
 
新行政诉讼法明确规定了有关行政机关的举证责任,行政机关就有责任举证证明作出的行政行为具有合法性。如果征收方举证不能或是举证不明确时,被征收人就有很大的机会获得阶段性的胜利。
 
在征收项目中面临限期拆除,并不意味着获取补偿安置机会的丧失。只要被征收人积极配合专业律师提起程序,搜集自己的房屋系合法建造的证据、依据,双方就仍有协商谈判的空间。
 
而只要补偿安置纠纷能够被有效化解,限期拆除就会自动转化为自愿签约搬迁,违反城乡规划的事实也能够就此得到消灭,这才是符合信赖利益保护和最小损害原则的恰当做法。
 
在实践中,无论是棚户区改造还是城中村改造,许多项目都会出现以拆违促拆迁的情况。因此在明律师提醒大家,在收到限期拆除通知或是决定时,千万不要轻易相信一纸通知或决定,也不要坐等征收方强制拆除被征收房屋,一定要在收到此通知或是决定时,及时的行使自己仅有的权利,保障自己的合法权益。

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