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占用农用地建房一律违法?4种合法4种违法情形列全了!

  • 作者:在明律师
  • 来源:北京杨在明律师网
  • 日期:2020-03-30

导读:近年来,对非农业建设占用农用地的现象国家一直处于严控状态。新一轮农村土地制度改革中,对违法违规占用农用地建房等行为进行清理整治属于重点事项。那么,占用农用地建房行为一律违法吗?有没有合法的占用农用地建造起来的房屋呢?本文,在明律师为大家一次性列全这种现象中的4种合法、4种违法情形,供广大农民朋友参考。

多数情况下的占用农用地建设为法律所禁止,情节相对轻微的会作为违法建筑拆除、没收后恢复原地貌,情节严重则会被追究刑事责任,构成非法占用农用地罪。

不过,占用农用地建设的房屋并不一定就是违法建筑。在符合一定条件的情况下,农用地也是可以建房的。

占用农用地建房一律违法?4种合法4种违法情形列全了!

 

【合法建房类:关键看有无法律和特殊政策规定】

其一,建设项目如果需占用农用地,只要已经办理了农用地转建设用地审批手续,这类建设行为肯定是合法的。

根据2020年1月1日起施行的《土地管理法》以及国务院2020年3月12日印发的《关于授权和委托用地审批权的决定》,永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准,但是北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆在1年内作为试点地区,由国务院委托省、直辖市人民政府批准。

其他农用地的转用审批,对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内,按土地利用年度计划分批次转为建设用地的,国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

如果在土地利用总体规划范围之外,则由国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

其二,农业生产设施用房,即在农业项目区域内,直接用于农产品生产的设施用房,包括工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室、规模化养殖中的畜禽舍、育种育苗房、简易的生产看护房等。

其三,农业附属设施用房,即在农业项目区域内,直接辅助农产品生产的设施用房,包括设施农业必需配套的检验检疫监测、动植物疫病虫害防控、办公生活等管理和生活用房。

存放农产品、农资、饲料、农机农具和农产品分拣包装等必要的仓库、硬化晾晒场、生物质肥料生产场地等。

值得注意的是,前述二、三项中,不包括以农业为依托的休闲观光项目、农业园区。后者需要依法办理农用地转建设用地审批手续。在耕地上擅自建设这类建筑的,涉嫌形成所谓“大棚房”,会遭到自然资源主管部门的严厉查处和打击。

其四,符合“一户一宅”法律要求,在无可用于建房的劣质地、荒地作为宅基地或农村集体经济组织进行了统一规划后,占用农用地建设的用于居住生活的房屋。

在“户有所居”的底线原则上,农民占用实际无法用于耕作的农用地、四荒地建造住宅房屋的,要充分尊重其建房时的历史事实和法规状况来对其合法性加以认定,不顾历史遗留原因而“一刀切”地将这类住宅房屋认定成违建是错误的。

【违法建房类:大多数情况下,农用地上不得建造住宅、经营性房屋】

其一,小产权房。乡村景色好、空气好、食物健康,有较强市场吸引力,并且开发成本较国有土地出让的正规开发成本低很多,各地占用农用地建小产权房的情形屡禁不止。

但是,利用集体土地,尤其是农用地建设小产权房,一直是我国法律、政策所明令禁止的。近年来,已有不少开发商因非法占用农用地建设小产权房并对社会公开销售被判处非法占用农用地罪。

且对于购买者而言,这类小产权房因无法办理合法的不动产权登记证而难以再交易、出租,法律风险极大。

其二,大棚房。假借设施农业之名,擅自改变农业用途,在耕地甚至永久基本农田上建设“大棚房”“生态园”“休闲农庄”等皆属违法。

其中,比较具有代表性的“大棚房”,通常是通过农村经济合作社流转几十甚至上百亩农用地,统一进行非农建设改造,蔬果种植大棚搭配房间,铺设硬化路面,建设假山、鱼池等。

从外面或者空中看,大棚依然是农业大棚,似乎较改造前并无太大变化,但一旦走入其中就会发现别有洞天。

这种偷梁换柱的做法会造成农用地种植条件被破坏,触碰了耕地保护的红线。近年来,为数不少的大棚房建设行为人被作为非法占用农用地罪予以严厉打击。

其三,兴建别墅区。2019年,众多“别墅拆违”案曾轰动一时,全国范围内类似圈占农用地,造成耕地、林地等农用地大量毁坏的别墅群也陆续被纳入清理整治范围。

在查办过程中,不仅建设行为人被判处非法占用农用地罪进行刑罚追究,背后的官僚主义不作为,也作为贪污受贿、渎职等职务犯罪处理。

其四,将养殖场改变用途用于住房出租、仓储等。养殖地按农用地管理,因此不得建设永久性的建筑物。但是,有的养殖场因没效益亏本后,改造为仓库、物流经营场所、住房出租等,则改变了土地的用途,相应的建筑物会被作为违法建筑拆除处理。

除了以上几类违法占地情形外,未经农用地转用审批建厂、在农用地上进行采矿、挖砂等矿产资源开发活动等均属于非法占用农用地,为现行法律所不允许。

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