在明拆迁律师:农村棚户区改造安置收紧后,补偿安置方案有哪些变化呢?

  • 作者:王小明
  • 来源:北京杨在明律师网
  • 日期:2019-06-21

导读:征地补偿安置方案无疑是农村集体土地征收中直接关系到老百姓补偿安置结果的最重要文件,完全可以说是“方案决定命运”。而随着2019年棚户区改造项目在农村集体土地上的推进,补偿安置方案在内容及作出步骤上均有所改变,被征收人的权利救济要点也会随之发生变化。那么,征地补偿安置方案究竟有哪些新动向呢?下面就由在明拆迁律师为你解析!

在明拆迁律师,棚户区改造安置

 

【要点回顾:补偿安置方案主要规定什么?】

《征收土地公告办法》第8条规定,征地补偿安置方案公告应当包括下列内容:

(一)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口数量;

(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

(五)农业人员的具体安置途径;

(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。

由此可见,补偿安置方案主要规定两件事,一是各项补偿的标准、数额、支付对象和支付方式;二是与确定补偿标准相关的客观情况。

征地有补偿安置方案,拆迁农村住宅房屋也同样会有补偿安置方案,二者在具体项目上自然有所不同,但其特征内容却是一致的。

【对方案不服,怎么办?】

《征收土地公告办法》规定了两种重要的救济途径:一是提出意见并要求听证;二是申请协调、裁决。

对于提出意见并要求听证,在明律师需要提示大家的是,在大多数项目中,正式的补偿安置方案公布时再提意见就已经晚了。事实上,在征地项目依法报批前,拟征地补偿安置方案就会随着征地告知书一并公布。此时被征地农民就需要及时行使提出意见、要求听证的权利。

一旦征地依法报批,在实施阶段再提意见往往难以奏效,原因在于报批前一般被征地的集体经济组织都会出具经村民会议或者村民代表会议通过的“放弃听证声明”,被征地农民的权利会被“代表”。

《征收土地公告办法》第15条规定,因未按照依法批准的征收土地方案和征地补偿安置方案进行补偿、安置引发争议的,由市、县人民政府协调;协调不成的,由上一级地方人民政府裁决。

“协调—裁决”程序在实践中主要看各地方的规定。在一些地方,会根据每一农户的具体情况逐一下达“补偿安置方案”,并明确写明救济途径是申请协调、裁决。此时被征地农民就可以按其指引依法维权,若对裁决结果不服还有权依法提起行政诉讼。

在针对“补偿安置方案”申请协调、裁决程序时,要将重点放在审查方案对土地、房屋面积、权属、用途、建造年代、建筑材质、是否有证及其无证的原因、适用的区片综合地价或统一年产值标准是否及时更新等方面上,审查原理与国有土地上房屋征收中的征收补偿决定类似。

【2019年新动向:棚改怎么又管农村集体土地上房屋了?】

众所周知,根据2009年五部委的《指导意见》,棚户区改造项目主要针对的是“城市和国有工矿”,原则上不包括农村集体土地上房屋的拆迁。

这里的原理在于,绝大多数农村宅基地上房屋分布密度都不大,从外观上就不符合棚户区的概念特征,且棚户区改造项目由政府主导、市场运作,农村集体土地要棚改就必须先依法征收为国有,其程序、步骤上将比一般的城市更新麻烦得多。

但凡事无绝对。2014年《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》中明确提及“棚户区改造涉及集体土地征收的,要按照国家相关法律法规,做好土地征收、补偿安置等前期工作”。

也就是说,针对城中村、城乡接合部村庄等人口大量聚居,具备棚户区基本特征的农村住宅房屋,以棚户区改造项目名义实施征收拆迁也是被政策所允许的。

当棚改遭遇农村集体土地时,其补偿安置的标准、途径自然是参照农村集体土地征收来的,而不会随意参照590号令的规定。

在明拆迁律师,棚户区改造安置


【补偿安置标准收紧,你做好准备了吗?】

面对遍及全国的棚户区,最需要也最匮乏的就是资金。2016年《住房城乡建设部、财政部、国土资源部关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知》中明确指出,要树立精打细算理念,严格依法依规办事。要建立健全征收拆迁补偿标准的规则,严格评估制度,确保征收过程公开公平公正。严禁大手大脚花钱,严禁违规支出。

近日,多家权威媒体报道,北方某一线城市某区为了减控棚改项目成本,开始收紧棚改的安置补偿标准。根据其最新出炉的《棚户区改造项目集体土地上住宅房屋拆迁补偿与安置方案》,其主要从以下几个方面予以“收紧”:

其一,被安置人员除被拆迁人(房屋所有权人)及其配偶,必须为本村集体经济组织成员。

这里突出强调了“成员资格”问题,反映了此类棚户区改造项目在补偿安置领域主要参照的是农村集体土地征收的补偿原理。在明律师要再次强调的是,一些动不动就声称某某项目能够“参照590号令的标准补偿”的人,实属颠倒黑白、别有用心,是对被征地农民的极大误导。

须知,农村宅基地上房屋不能入市交易,没有所谓“市场价”,不因其所在地规划的调整而自动获得国有土地上房屋的身份。

其二,严格控制安置面积。

一宗宅基地上,被拆迁人选择的安置房面积=应安置面积+控制安置面积(最大不超过10平方米)。

其中的“应安置面积”就是宅基地使用权证的证载面积。老宅基地面积控制标准为267平方米,新宅基地面积控制标准为200平方米。

请注意,实践中一些地方的村民实际圈占宅基地面积高达400-600平方米甚至更多,此种情形下,想按面积比1:1置换安置房将是难以实现的。“收紧”的,其实主要就是这一块。

若认定合法宅基地面积不高于面积控制标准时,应安置面积=认定合法宅基地面积×70%;

而当认定合法宅基地面积高于面积控制标准时,应安置面积=面积控制标准×70%+认定合法宅基地面积超出面积控制标准部分面积×50%。

若按安置人口数计算应安置面积,原则人均45平方米。

但长期在此居住、未享受过征收、拆迁安置且本市范围无商品房及各类政策性住房的安置人员可享受人均50平方米安置面积。

请注意“长期在此居住人员”的认定标准:2009年1月1日(不含)前,在拆迁范围内户籍登记在本宗宅基地内未发生迁入、迁出变化,且经六方工作小组认定一直在本址生活居住的安置人员。

可见,若要按人头获得安置,认定标准是极为苛刻的。

其三,取消新生儿安置,调整为仅给予新生儿一次性货币化补助。

在明拆迁律师最后想提示大家的是,根据上述新方案可知,农村棚户区改造项目补偿安置标准收紧是不争的事实。其补偿原则定位为“保障居住条件,适度改善”,坊间所流传的众多“拆迁暴富”故事将完全与现实无关。广大被征收人要及时了解掌握新政策动向,确保自己的宅基地上房屋权属明晰且合法。一旦因家庭成员矛盾、部分面积无证、改变房屋用途、超占宅基地面积等因素而面临补偿安置争议,一定要及时咨询专业征收维权律师,以维护自身的合法补偿权益。

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