北京专业拆迁律师:征地拆迁中的口头承诺补偿是否有效?

  • 作者:郑森林
  • 来源:北京杨在明律师网
  • 日期:2019-06-21

导读:在办理征地拆迁类案件的过程中,由于时间、资金紧张的时候,征收部门难免会在口头上答应被征收人一定的条件,以满足被征收人的心理预期,进而加快征收的进程。北京专业拆迁律师为你解析-征地拆迁中的口头承诺补偿是否有效?


北京专业拆迁律师,口头承诺补偿

【征收补偿协议一定要以书面形式订立吗?】

在明拆迁律师要告诉大家,无论出于什么样的原因,接受口头承诺都不是一个好的选择。对于被征收人来说,征收工作人员代表着政府,他们的一言一行都代表着政府的意志。大多数被征收人都会选择相信政府,所以我们经常听到的一句话是“政府还会骗我们不成?”我们选择相信政府,这是作为一个中国人应该有的政治觉悟。但不可否认的是,政府部门在行使行政职权、管理各项公共事务的过程中,依然存在公信力不强的情况。

今日中国是法治国家,这是一个凡事讲证据的时代。就房屋及土地征收而言,法律规定,房屋或者土地征收部门应当与被征收人就补偿方式、补偿金额以及搬迁期限、停产停业损失等问题订立补偿协议,但并未明确规定补偿协议的形式。一般而言,补偿协议的形式应为书面,这样有利于双方当事人留存,也有利于发生争议时作为定纷止争的证据使用。那么,口头承诺是否算是补偿协议的一部分呢?

依照《合同法》第十条中关于合同形式的规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。

在征收领域,法律并没有规定补偿协议必须采用书面形式,征收工作人员在与被征收人协商的过程中,一般也不会就此事专门约定。所以,只要是双方的真实意思表示、不违反法律的强制性规定、不违背公序良俗,工作人员的口头承诺也可以视为补偿协议的一部分,和书面的安置补偿协议一起对双方都发生法律效力。

既然工作人员的口头承诺可以视作安置补偿协议的一部分对双方发生效力,为什么还会存在许多因此而引发的争议呢?

北京专业拆迁律师,口头承诺补偿


【如何证明口头承诺确实存在?】

正如前文所说,我们身处法治时代,法治社会凡事都要讲证据。房屋征收部门在与被征收人进行协商的过程中,也许会先签订一份书面合同,然后口头承诺在纸质合同之外给被征收人其他补偿或政策优惠。此时,出于对政府的信任,被征收人会毫不犹豫地签订书面合同。对书面协议中约定的补偿内容,征收部门可能很快就落实到位了,但其口头承诺的补偿却让被征收人苦苦等待。

到诉讼阶段,法院会调查是否存在口头承诺的部分。若是房屋征收部门否认口头承诺之事实,而被征收人也拿不出证据证明,被征收人的主张就得不到支持,其利益也将无法保障。明明口头承诺过,但被征收人却难以证明,这便是我们说口头承诺很棘手的原因。

所以,对于广大被征收人来说,在征收的每一个环节上,都应注意证据的收集与保存。根据《行政诉讼法》第三十三条规定,证据的种类包括物证、书证、视听资料以及电子数据等。就证明口头承诺而言,最简单而且最有效的证据形式就是视听资料,即录音录像。

对于录音录像证据的收集、采纳,法律也有一定的要求。首先,视听资料的收集手段应当合法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定,以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据,不能作为认定案件事实的依据。也就是说,收集证据不得违反公序良俗以及侵害他人隐私,不得采用安装窃听器材等方式。

其次,向法院提交的视听资料应当注意以下几点:其一,保存好视听资料的原始载体,以证明该证据来源的真实性;其二,视听资料应当完整,即从收集证据之后不能对该视听资料进行删减、调整和修改。如果法院无法确定当事人所提交的是未经修改的原始视听资料,将不会采纳该证据,以该视听资料为依托的诉讼请求也将不会得到支持。其三,也是最重要的一点,即被征收人要想方设法证明录音证据中谈话人的身份。一般需要想辙在对话中诱导对方说出自己的身份及姓名,否则单凭录音证据很难证明征收方曾对补偿安置作出过承诺。

最后,在明拆迁律师再次提醒广大被征收人,法律是重证据的。当房屋或所使用的土地纳入征收补偿范围之后,被征收人要注意在每一个环节都留存好相关的文件、照片等。同时,说服力强的证据才能帮助您争取利益。关于征收补偿事项,一定要与征收方签订书面形式的补偿协议。即使是签订协议后又沟通协商,增加或变更了补偿,也要订立补充协议。只有做好充足的准备,才能避免使自己落入拿不到补偿还无法有效维权的尴尬境地。

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