在明征地拆迁律师-2019年征收补偿只能1:1?补10套房还有可能吗?

  • 作者:王小明丨在明律师事务所
  • 来源:北京杨在明律师网
  • 日期:2019-06-25

导读:在明拆迁律师十分理解广大被征收人想尽可能多获得安置房、补偿款的心情,但在2019年乃至今后的征收补偿环境下,当年1套房换10套房、补3000万的故事,恐将一去不复返了。故此,维权的重点在于确保你在1:1的基础上能够获得适度改善,而不是觊觎过高的补偿,犯“漫天要价”的错误……

 

在明征地拆迁律师,拆迁律师


拆迁补偿只能1:1?虽然从来法规上也没这么说,但究其原理,却的确是这么回事儿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

显然,这三项强调的都是“填平补齐”,损失多少补偿多少,从字面含义上就是“1:1”。譬如被征收房屋的评估价值为500万元,你非要1000万元补偿,这就不叫“被征收房屋价值的补偿”了。

第19条所述“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”也同样反映了“1:1”是补偿的底线,虽未划出上限,但却有“公平、合理”作为原则把关。

城市没戏农村就更没戏了。在《土地管理法》大修前其“统一年产值”补偿标准设置不合理已成为普遍共识,各种区片综合地价标准也同样不能完全反映被征收土地在依法流转后的真正价值潜力,能“1:1”实现确保农民生活水平不降低,长远生计有保障就已经是令人满意的了。

那么,传说中的“拆迁暴富”究竟是怎么来的呢?在明律师认为这里面有3点一说就透的道理:

其一,某些拿得极高的项目本身是商业拆迁。在《城市房屋拆迁管理条例》时代,拆迁人多是开发商等民事主体,拆迁补偿的性质属于民事活动,意思自治的空间要比如今的“政府拆迁”大得多。对于个别留到最后的“钉子户”,开发商为了息事宁人、尽快开工而选择拿钱了事完全是其被逼无奈的选择,许多“暴富”故事就是这么来的。

毫无疑问的是,政府行为绝不能为所欲为、随意自治,给个别户太高的补偿显然不现实,大家都来要求,项目就只能流产了。

其二,某些拿得极高的项目本身严重不合法。征地批复、一书四方案要什么没什么,着急着“先上车后买票”,这样的项目禁不住法律的检验,自然不敢在补偿安置条件上太过苛刻。毕竟法律是值得敬畏的,依法维权的人太多征收方受不了。

而在法治环境持续改善的今天,征收项目的程序合法性显著提高了,该有的东西都有了,一些地方甚至长期“行政机关零败诉”,再多给补偿显然就不大划算了。

其三,“暴富”的毕竟是少数,只是被放大了而已。从在明律师代理案件的实践经验可知,最终能获取较高补偿数额的永远都是极个别人,而且其一定有特殊情况和原因。比如需要安置的人口多,历史遗留下来的无证房屋面积大,房屋被用于从事了某些价值较高的生产经营等等。

被征收人如何才能在公平、合理的征收补偿框架内获取相对较高的数额呢?在明律师也提示大家3个要点:

其一,要善于收集资料和信息,尽早明晰涉案项目的性质和整体情况。有的项目着急用地,或者本身牵涉资金量大,那么可供被征收人博弈的空间也就客观存在。有的项目本来就是拉饥荒开展的,你耗下去也是没钱,反而会损失掉早搬早签约的奖励金。充分利用政府信息公开申请、村务公开和网站查询等工具,收集的信息越及时越全面,作出判断的依据也就越充分。

 

在明征地拆迁律师,拆迁律师


其二,杜绝“将孙子辈儿那份儿要出来”的念头。征收补偿的原理是保障当前活着的人的居住生活条件有所改善,不包管几辈子以后的事儿。个别被征收人妄想通过一次拆迁把自己儿子、孙子的结婚房都给补出来,试问征收方难道是冤大头不成?

开始就要得过高会有一个非常直接的后果:没有律师敢接你的案子,因为达不到你要的“1个亿”你会和律师翻脸甚至不给律师费。这显然不是什么好的开始。

其三,制定明确的补偿安置诉求,一旦实现就要信守承诺配合搬迁,严禁出尔反尔、得寸进尺。“你的补偿安置是保民生,人家征收拆迁也是为了民生”。实践中,个别被拆迁人的做法令人寒心:开始明确提出要4套房就满意了,律师也认为这个数比较合理,几经协商沟通终于实现,被拆迁人却不同意签约了——律师,我能不撤诉么?继续告是不是还能变成8套房啊?

试问,行政机关难道可以任人讹诈吗?结果就是其最终的补偿结果连4套房都不到,因为严格依法依规2套房就到了“1:1”了。

须知,征地补偿安置数额的确是可以协调、裁决、诉讼并在每一个环节中随时调解的,但调解的前提是双方要相向而行、相互尊重。如果被征收人一方热衷于“掀桌子”,那么就没法调,最后判下来的结果往往对被征收人是最不利的。

在明拆迁律师最后想提示大家的是,个案都是不同的,简单地对比别人家的补偿没有什么意义,我们更需要考虑的是自己究竟作出了哪些努力,尤其是是否在专业律师的指导下诚恳地与征收方进行协商谈判,以求纠纷的最终化解。睿智的当事人总能够与征收方的工作人员握手言和甚至是相谈甚欢,关键就在于相互理解和尊重。“以打促谈”,方法在打,但目的在谈,这是广大被征收人需要深入理解和接纳的事情。

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