北京专业拆迁律师为你解读-集体土地上腾退拆迁能补多少钱?

  • 作者:苏昂 在明征地拆迁律师
  • 来源:北京杨在明律师网
  • 日期:2019-06-26

导读:我们都知道,北京的拆迁政策是和其他省份有所不同的,也独创出了一个新的拆迁概念:腾退。那么拆迁腾退到底有何特别之处呢?这种事实上替代集体土地征收的项目形式又能够给予被腾退人以怎样的补偿安置呢?腾退中遇到矛盾纠纷又该如何依法维权呢?今天,就由北京在明律师事务所的黄晓丽律师为大家全面解读。

最初,北京集体土地拆迁的法律依据都是《集体土地拆迁条例》。农村集体土地腾退项目始于绿化隔离带腾退,自1993年开始,北京为方便绿化隔离带建设,出台了绿化隔离带建设相关法律法规,设置了绿化隔离带腾退拆迁方式。这种拆迁是以乡镇政府为主导,但打着乡村自治的旗号,开始有挣脱国家有关集体土地拆迁的法规束缚倾向。直至农村集体土地腾退拆迁的出现,使拆迁彻底摆脱集体土地拆迁条例约束。

北京专业拆迁律师,集体土地上腾退拆迁


【集体土地腾退项目的类型】

“腾退”拆迁形式因为没有严格的法律规范及流程,在各区县实践的过程中其方式、程序及目的也各不相同,大致分为以下三类:

第一类:由开发商主导,以“绿化隔离”为名进行土地开发。这类形式主要出现在《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》颁布不久的时期,在实施土地收储的过程中以绿化隔离带的建设名义进行,拆迁完成之后的项目立项、规划等却是进行商品房建设,以合法形式掩盖非法目的的意图非常明显。这种模式最具代表性的就是香山绿化隔离项目以及泰国正大集团在朝阳区东风乡兴建的100万平方米的大型绿化隔离项目。

第二类:开发商与由村委会主导直接实施“腾退”联动,前期拆迁时以宅基地、房屋腾退为名义实施,待开发土地变成净地后再报相关部门进行土地征收审批。此类形式一般会有村民代表大会通过腾退以及腾退补偿安置方案的文件,来保证形式上的合法性。典型案例有丰台区长辛店镇辛庄村一期项目。

第三类:镇政府、区政府利用“腾退”进行土地收储。这类形式主要是镇政府、区政府为了完成“城中村”建设或“新农村”建设而有规划的进行土地收储,不一定需要开发商参与,直接由政府主导,村委会协助进行腾退。此类形式一般会有镇政府统一作出的腾退实施细则以及补偿办法来保证形式上的合法性。典型案例有朝阳区豆各庄乡土地储备建设用地范围内住宅腾退项目、朝阳区崔各庄乡大望京村城乡一体化建设住宅腾退项目。

目前北京的腾退补偿政策,在实践中不按照集体土地程序征收,也不是拆迁,也不需要拆迁许可证。根据《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》(京政发〔2000〕12号)规定,绿化隔离地区搬迁腾退政策不适用原《北京市城市房屋拆迁管理办法》。所以各乡在实施拆迁腾退时,也就没有拆迁许可证。与现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》更是关系不大,这也就导致了被腾退人权利救济的困难。

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【集体土地腾退的实施】

各村集体基本都会成立诸如腾退指挥部、腾退办公室这一类组织,根据《土地管理法实施条例》第二十五条的规定:“市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施”。

可见无论是村委会还是腾退指挥部均不享有拟定、公布补偿方案和实施拆迁的职权,对于腾退指挥部的主体合法性实有待商榷。

但是在目前的拆迁环境下,以村委会为先锋,各级政府在其后大力支持,配合公安、消防、税务、城管等各级部门配合施加压力或组织所谓“帮拆”,其实施腾退的效果和力度都是极为强大的。

【集体土地腾退补偿安置究竟能有多少?】

一般在由村委会主持的腾退中,其补偿数额和标准均是偏低的。如在某地进行的腾退安置中,被腾退房屋的基准地价、基准房价、重置成新价、其它设备及附属物价格以评估机构的评估结果为准。基准地价为1600元/建筑平方米,基准房价为600元/建筑平方米,同时乘以容积率修正系数。而货币补偿自行安置住房补助标准:选择货币补偿的,被腾退认定的建筑面积可享受每平方米3500元自行安置住房补助,应安置人口每人可享受60000元的自行安置住房补助。

这种安置补偿标准实难符合北方大城市目前较高的房屋市场价格,安置房的位置也较远,大大降低了被安置人员的原有生活水平。

【集体土地腾退项目的维权方式】

集体土地腾退在法律性质上类似于协议拆迁,大多数起诉都会被以村民自治组织的行为不受行政机关的干预为由被法院驳回起诉,主要是以提起法律程序来辅助谈判。由于村委会不是行政主体,其不能做出责令交出土地决定等行政决定,也不能申请人民法院进行司法强拆。但是,为推进土地腾退的进行,被腾退人或者会受到各种逼签骚扰,如堵路、断水、断电、破坏房屋等,更有甚者,以所谓的村集体决定强行拆除房屋,或者将被腾退人晾在一边。

实践中被腾退人可主要采取的法律程序是:

1.申请政府信息公开和村务公开:依据《村民委员会组织法》第三十条的规定,要求村民委员会公开腾退方案、补偿及分配方案等村务信息以及有关腾退决议的相关村民会议、村民代表会议召开情况、会议纪要、实施人以及其他相关材料;

2.起诉断水断电的违法行为,在实践中只要不签字的被腾退人,大部分都会遇到被断水断电的违法行为,针对这些违法行为直接起诉进行救济,争取将其恢复;

3.起诉《限期拆迁通知》《解除危房通知》等“以拆违促腾退”“以拆危促腾退”现象,有针对性的解除涉案房屋被违法强拆的风险,将协商谈判延续下去;

4.查处违法拆迁、逼签行为(向区一级住建委提起),再针对其不作为行为提起诉讼;

5.在房屋遭“帮拆”“助拆”的情况下起诉确认强拆行为违法,通过收集证据和强拆主体推定将被告锁定为乡镇、街道办事处等各级政府部门,避免维权始终集中在民事领域。

在明拆迁律师黄晓丽最后要提示大家的是,集体土地的腾退案件与城市范围内的“文保腾退”有较大区别,二者不可一并探讨理解。虽然究其形式集体土地腾退与土地征收不同,但根据实际经验,其依法维权途径与其他征收案件大致相当。

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