【农村拆迁补偿】征收维权不只是“民告官”:宅基地上房屋权利人真的只看证吗?

  • 作者:黄艳 范宇彤 在明征地拆迁律师
  • 来源:北京杨在明律师网
  • 日期:2019-06-27

导读:在征收拆迁案件中,与涉案房屋、土地的权利归属有关的民事纠纷的处置无疑对补偿安置影响重大。尤其是在农村宅基地上房屋拆迁时,农村人口较多,房屋修建、翻建事实复杂等客观情况往往导致补偿权利人的确定成为疑难问题。要想获取满意的征收补偿,就必须先确定自己的权利主体资格。本文,在明律师杨念平、黄艳通过一起上海市的案件解析这一问题……

农村拆迁补偿


【基本案情:拆迁带来的分家析产】

2015年年底,上海市宝山区某镇的某基地综合整治拆迁项目启动。李女士在动迁范围内有一处爷爷辈留下来的祖宅。

上世纪八十年代爷爷、父亲和母亲一起出资出力翻建了新房,并申领了宅基地使用权证,宅基地使用权人登记为父亲老李,审批手续中立基人口四人。李女士的母亲在新房建成后的几年因病去世。

1993年,老李再婚,娶了陈女士为第二任妻子,陈女士带着与前任丈夫的孩子刘某共同来到李家生活。随后,老李与陈女士一起在住房旁边加建了8间附属房并用于出租。

李女士大学毕业后便在工作的城区居住生活。2004年,老李去世,老宅由陈女士居住,自建的附属房屋则继续由陈女士出租。十多年的时间里,李女士逢年过节会回到老宅看望继母和叔伯亲戚。她不曾料到,一场拆迁,会改变这份维系已久的亲情……

2015年12月底,一场综合整治征收行动将上述房屋划入征收范围,宝山区建设用地事务所委托了征收事务公司具体实施征收补偿。陈女士与刘某开始积极地与征收事务公司协商,而在签约条件和签下来的补偿安置结果分配上,母子二人与李女士发生了分歧。但是,未待分歧弥合,陈女士打算去征收事务公司把补偿协议先签了再说。一面是父母遗留的房产,一面是继母的一意孤行,李女士顿感焦虑不安起来:自己的补偿安置还能得到保障吗?

2017年6月,李女士找到了北京在明律师事务所的杨念平、黄艳律师一揽子代理征收补偿安置相关法律事宜。鉴于李女士继母一旦签约事情将变得没有回旋余地,经律师建议,李女士决定提起分家析产诉讼。

【律师代理:宅基地上房屋权利到底归谁?】

按照常规析产案件代理思路,涉案宅基地房屋登记在李女士父亲名下,建设行为发生在老李与李女士生母夫妻关系存续期间,故房屋系老李与发妻的夫妻共同财产,照此思路计算下来,老李去世时,其对房屋的份额占到了75%,而该部分将作为遗产在李女士、继母陈女士、继哥哥刘某等继承人之间分配。

不过,长期在上海办案的黄艳律师知道,上海市在不少司法实践领域都有自己的地方性规定和指引。因此,在准备起诉阶段,黄律师仔细查询了宅基地房屋析产继承的相关法律规范及判例。果不其然,新发现呼之欲出:上海市司法实践中认为,农村宅基地房屋权利人原则上应当以宅基地登记表和宅基地房屋建造用地审批表所核定的人员为准,即宅基地房屋归全体立基人口。而按照该确权原则,老李对房屋的原始权利份额仅25%。

确定诉讼思路之后,黄艳律师帮助李女士准备好起诉材料,起诉至宝山区人民法院,请求将房屋析产——主房81%归李女士所有、19%归陈女士所有,新建8间附属房屋25%归李女士所有、75%归陈女士所有,并请求陈女士分割出租8间附属房屋的租金75000元。至于继哥哥刘某,李女士主张其与老李共同生活时间短,且生活、教育费用由其生父负担,且刘某从未改口叫老李父亲,亦从未赡养老李,应当认定未形成扶养关系,不具有继承资格。

陈女士、刘某被起诉后,同意对房屋进行分割,但认为陈女士与老李再婚时刘某尚未成年,故刘某与老李形成了扶养关系,有权参与继承。并认为涉案主房建设时原告李女士年幼,李女士的爷爷年事已高,故主房应当属于老李与发妻的夫妻共同财产,并非原告等四立基人口共有财产。陈女士还主张,老李常年患病,一直由其照顾,且其还与老李一起归还因建造房屋欠下的借款。至于8间附属房屋及相关租金,陈女士称无建房审批手续,故李女士要求分割的诉讼请求不属于法院处理范围。

2018年8月,宝山区人民法院审结此案,认可原告方关于主房归李女士、老李、发妻及李女士爷爷等四个立基人口共同共有的主张,亦采信了李女士爷爷其他子女、外婆其他子女将其对李女士爷爷、李女士生母的继承份额转赠李女士的意见。但认为刘某随老李一起共同生活至成年,形成了扶养关系,故属于继承人之一。

最终,法院酌情认定李女士享有多数权利份额——73%。就8间附属房屋,法院认为其未经相关部门审批,属于违法建筑,不受法律保护,故不予处理。但其租金收益属于陈女士、老李的夫妻共同财产,其中一半应认定为遗产,法院酌情确定陈女士应向李女士支付租金收益36000元。

前述判决结果出来以后,陈女士不服,委托律师提起上诉。黄艳律师陪同李女士参与了二审庭审,表示同意一审判决,请求予以维持。一场律师与律师的庭审交锋之后,陈女士意识到二审改判的可能性甚微,最终于2019年3月下旬撤回上诉,这起因拆迁所引发的分家析产纠纷也就此盖棺定论。

由于判决结果确立了李女士对父母遗留房产的三分之二以上所有权,征收事务中心一改常态,放弃与陈女士协商签约事宜,向李女士抛出了协商橄榄枝,并重新开具了签约条件。李女士的补偿安置也总算有了着落。

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