最高法最新裁判解读:先签补偿协议后下征收决定,居然合法了?

  • 作者:北京在明律师事务所
  • 来源:北京在明律师事务所
  • 日期:2019-10-11
导读:按照广大被征收人对590号令和现行《土地管理法》的朴素认知,一个征收项目一定是合法启动(作出征收决定,获取征地批复)在先,协商谈判签订补偿协议在后。然而,随着《土地管理法》的全新修订和最高人民法院的最新裁判出炉,这一认知即将被颠覆。“先签补偿协议后下征收决定”将成为未来征收项目的“法定程序顺序”,这不得不引起大家的充分重视。本文,在明拆迁律师结合新法和最新判例来为大家浅析这一问题。
 
【颠覆性规定及裁判:“先签约,后征收”或成常态】
 
新修订的《土地管理法》第47条规定,拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用,保证足额到位,与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议……
 
相关前期工作完成后,县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
 
也就是说,未来在农村集体土地征收中,征收方先与被征地农村集体经济组织和农户签订补偿安置协议,后申请征地批复将成为法定的流程顺序。某种意义上说,这也是“先补偿,后搬迁”原则在集体土地征收中的体现。
 
最高人民法院在2019年4月作出的(2016)最高法行申2199号行政裁定书中指出:
 
市、县人民政府在征地前先与被征收人签订土地补偿安置协议,落实补偿安置资金,充分体现了被征收人的知情权、参与权、监督权,是土地征收民主协商机制的重要体现。
 
与被征地的村集体经济组织(或村民小组)中绝大多数成员就补偿标准等内容达成书面协议,征地补偿安置资金和社会保障费用落实后再启动土地征收程序,此种做法与现有征收程序规定虽不完全吻合,但从实际效果看,如能实现公共利益与被征收人合法权益的平衡保护,则不宜仅以此为由否定该协议的效力。
 
显然,最高法的上述裁判理由与新修订的《土地管理法》精神是一致的,即对“先签补偿协议,后下征收决定”的程序顺序持肯定态度。
 
【律师解析:“先签约,后征收”关键在避免矛盾纠纷】
 
在明拆迁律师认为,这一新“顺序”的价值追求在于尽量规避因补偿纠纷对征收拆迁项目推进的不利影响,将二者从程序位置上人为分隔开,在保障被征收人补偿安置权益的基础上为重大公共利益项目的实现创造有利条件。
 
可以预见的事实是,这一程序的启用将最大限度激活《土地管理法实施条例》第45条的适用,有望对漫天要价的所谓“钉子户”施以明确的否定性评价——补偿安置已经先落实到位了,协议也都签了,还要以各种理由阻挠建设项目征地,不责令交出土地进而申请法院强制执行还等什么呢?
 
显然,被征收人群体也必须对自己的签约行为负责,而不得出尔反尔、反复无常。任何合同一经签订即对双方产生法律约束力,任何一方都不得无故反悔,主张撤销或者确认无效。
 
那么,面对这样的“新顺序”,被征收人又该做出怎样的应对与调整呢?在明拆迁律师在此提示大家两点:
 
其一,一定要改变以往“等正式征收决定”的观念,转而在项目启动初期的“征地告知书”“房屋征收范围公告”阶段充分行使知情权、参与权和监督权,及时充分地针对补偿安置方案及相关政策提出意见、要求听证,尽早咨询专业拆迁律师寻求法律帮助,避免因反应过迟而成为“少数人”甚至“被代表”。
 
其二,如对补偿安置方案的核心内容确实不满,或认定涉案项目存在重大违法之处,就不要轻易在任何书面协议上签字。不签字同样是老百姓的权利,任何组织和个人不得强迫、威胁,否则即涉嫌违法。只要尚未签约,被征收人就为自己预留了进一步依法救济的可能性,而不至于被扣上“出尔反尔”的帽子。
 
同时,在“预征收”过程中要注意收集相关的通知公告、方案文件等书面材料,并通过录音、拍照、录像等形式固定证据,尤其是与证明涉案项目补偿安置不合理相关的证据。
 
“先签约”这一顺序合法,并不意味着先签下来的协议本身就是经得起法律审查的。若涉案项目的补偿安置方案本身存在违法之处,被征收人仍可通过法律程序对其予以审查,这点大家一定要明确。
 
在明拆迁律师最后想提示大家的是,“先签约后决定”这一顺序设定的出发点是好的,目的是为了实现公共利益与个人利益的平衡、双赢。但在错综复杂的征收拆迁实践中,能否把好事办好,如何让为了规避矛盾纠纷所设定的程序顺序不致引发新的矛盾纠纷,也是对征收双方法治意识的重大考验。广大被征收人一定要在动笔签字前想清楚,签得究竟是什么,签完之后还会不会反悔。如果犹豫,就先不要签,这是唯一理性、正确的做法。

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