在明拆迁律师:农村宅基地及其上房屋的这10个事实,由不得你不知道!

  • 作者:北京在明律师事务所
  • 来源:北京在明律师事务所
  • 日期:2019-10-14
导读:近日,很多农民朋友咨询在明律师关于农村宅基地及其上房屋所涉的权益问题,可以说这是当下乃至今后一段时间“三农”领域最受瞩目的一类问题。无疑,农村的情况极为复杂,相关的规定也不完善,刚刚修订的《土地管理法》也尚未正式施行,配套的规章、规范性文件有待同步跟进,想对有关困惑给出确定性的答案是很有难度的。本文,在明律师给大家总结宅基地问题的10个基础事实,这会对大家的依法理解自己所面临的困惑指明方向。
 
事实一:宅基地归村集体所有,不是农民的个人财产
 
《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出,宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。
 
《物权法》第152条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
 
故此,农村宅基地系本村集体经济组织所有的集体建设用地,农民个人仅能享有宅基地的使用权和“资格权”。农民所称“我家的宅基地”应理解为我家建房所使用的宅基地,而不能理解为地就是我自己家的。
 
事实二:宅基地系依申请分配得来的,具有无偿性
 
实践中一些农民朋友在遇到征收拆迁时要求对自己的“非宅”房屋按照宅基地上房屋的标准进行补偿并给予安置,这是很难获得支持的。原因就在于这些“非宅”房屋的用地多是通过与村集体签订“租地协议”有偿得来的,仅凭这一点就可以确定涉案土地并非宅基地,其上建造的房屋也自然不能按照宅基地上房屋的标准给予补偿安置。
 
事实三:村民建房占地需经依法审批,不能随意占地建房
 
新修订的《土地管理法》第62条规定,农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划,不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
 
农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准。
 
而根据新法施行前的做法及地方性规定,宅基地要经过农户申请、村委会审查、乡镇政府审核和区县政府审批4大环节,少一个村民也无法取得用地批准文件和乡村建设规划许可证,其未完成审批流程的建房占地行为即涉嫌违法建设。
 
而一旦涉案房屋系“去年”建成的“无证房”,够不上历史遗留问题的边儿,就会随时存在被乡镇政府责令限期拆除的风险,在面临征收拆迁、旧村改造时极有可能不予补偿。
 
需要强调的是,无论是过去还是现在,仅仅是村长点头同意建房是没用的,村长没有这么大的权力,点了头也不算数。
 
事实四:对历史遗留原因形成的无证宅基地要依法确权登记
 
“历史遗留原因”的门槛一般可追溯到1987年《土地管理法》实施时,在此之前即占地建房的一般不应认定为违建。当然这里面还存在多个“时间线”,譬如1982年《村镇建房用地管理条例》的实施。但大体而言,90年代以后建造的农村房屋若什么证都没有,的确需要重视其确权登记颁证问题。
 
《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中规定,对于没有权属来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30天无异议,并出具证明,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定(这一步预计于新《土地管理法》施行后将被省去),属于合法使用的,予以确权登记。
 
据此,对于长期存在并由村民实际居住使用的宅基地上房屋,即使无证也不宜“一刀切”地认定为违建进而限期拆除或者不予补偿,而要由当地农业农村部门和自然资源部门首先依法予以认定,出具书面的认定意见。
 
事实五:“一户多宅”不合法,历史形成的需分类认定和处置
 
日前中农办、农业农村部关于宅基地管理的新通知中再度明确了《土地管理法》的原则规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题,要按照有关政策规定分类进行认定和处置。
 
“一户多宅”的产生原因有很多,但从原则上讲这是一种非正常的事实状态,而非法律所认可的状态。故此,广大农民朋友要有意识地主动要求解决“一户多宅”的现状,能分户的分户,分开后就可以确权登记,而不要长期搁置这一问题,否则在面临征收拆迁、宅基地使用权流转时会遇到麻烦。
 
事实六:宅基地上房屋不得随意翻建、改建、扩建
 
即使农民朋友已经依法取得了集体土地建设用地使用证,获批了宅基地,也不意味着你可以随意在自家的宅基地上翻建、改建、扩建住宅和附属设施。若未依法报批,至少是涉嫌违反城乡规划的情形,同样有可能被乡镇政府作出责令限期改正直至限期拆除的决定。
 
所谓“自建房”,想获取合法身份难度颇高,这里面固然有政府部门在过去相当长一段时间内怠于履行确权登记发证的法定职责有关,但当事村民也绝不能对此现状不当回事。
 
事实七:宅基地上房屋遇征收拆迁不能只补偿重置成新价
 
“宅基地的区位补偿价+房屋的重置成新价=宅基地上房屋的拆迁补偿”,这一简明的归纳请大家牢牢记住。
 
新修订的《土地管理法》第48条规定,征收土地应当依法及时足额支付农村村民住宅的补偿费用。自2020年新法施行起,农村宅基地上房屋将不再作为地上附着物给予补偿,而改为按照“先补偿后搬迁,居住条件有改善”的原则予以补偿安置了。
 
故此,只给“重置成新价”这样的砖头瓦块、建筑成本费用显然是不合法的,宅基地使用权的价值也要充分体现在补偿安置中。
 
事实八:宅基地上房屋能够继承,但宅基地不能继承
 
如前所述,宅基地属于农村集体所有,不是村民的个人合法财产,故其依法不能继承。但宅基地上村民自建的房屋却是可以继承的。根据“地随房走”的原则,房屋所占用的土地也应继续归其继承人占有使用。
 
但需要指出的是,若集体土地建设用地使用证上登记的权利人未进行及时变更,被继承人死亡时又没有留下合法有效的遗嘱,将可能引发法定继承人之间就分家析产、拆迁补偿利益分配等一系列问题的矛盾纠纷。
 
这在实践中是极为复杂的问题,需要结合个案进行分析。但基本原理在于,若法定继承人均为本村集体经济组织成员,则其均享有涉案房屋及宅基地的补偿安置利益,都可以出来分一杯羹;
 
若其中部分法定继承人已进城落户,不再以本集体的土地为主要生产生活来源,失去了本村集体经济组织的成员资格,则其只能分得房屋部分的利益,对宅基地部分的利益无权主张。
 
事实九:外嫁女等农村妇女的宅基地权益依法受到保护
 
前述《有关问题的通知》中指出,要依法维护农村妇女的宅基地权益。农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。
 
故此,除非“外嫁女”在嫁入地落户并不再以本集体土地为主要生产生活来源,其在本集体的宅基地权益就应当得到切实保障。实践中许多地方通过“村规民约”“村民会议决议”“村委会制定补偿安置方案”等途径否定外嫁女、已婚女的宅基地权益的做法都是非法的。
 
事实十:“建新拆旧”系大原则,不得违法收回宅基地
 
前述中农办、农业农村部的最新通知中指出,农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅,禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的,应严格按照“建新拆旧”要求,将原宅基地交还村集体。
 
实践中有不少当事人咨询我们,称其享受了易地扶贫搬迁政策后希望村里能保留自己山上的老宅,这基本上是不符合原理的。坚持“一户一宅”原则的原因之一就在于节约利用土地,“建新拆旧”是完全符合宅基地管理政策的原则的。
 
至于许多地方存在的村集体强制收回宅基地使用权的做法,则明显不符合《土地管理法》第66条的规定。对于有实际征收项目存在的,必须严格依据征收程序办理,不得以“收回”替代征收。
 
在明律师最后想提示广大农民朋友的是,农村宅基地及其上房屋所涉的矛盾纠纷是长期以来累积形成的,解决起来也绝非一朝一夕的事情,更不是修订《土地管理法》这一个行为所能完全解决的。大家要密切关注政策、法规领域的最新动向,遇事及时咨询属地乡镇政府、农业农村部门和自然资源及规划部门,必要时向专业律师求助,确保自己的宅基地权益得到充分行使和维护。

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