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杨在明律师：全新《土地管理法》施行倒计时，农村征地这10大变化不可不知！
- 作者：北京在明律师事务所
- 来源：北京在明律师事务所
- 日期：2019-12-10
导读：2020年新年的钟声即将敲响，这也意味着全新修订的《土地管理法》的正式施行步入了倒计时。那么，对于广大被征地农民而言，新法的落地施行将会给村里的土地征收、房屋拆迁补偿带来怎样的变化呢？今天，我们就带大家从征地程序和补偿安置两方面来一览新法体现出的10大变化，相信大家会对自己在新的一年里获取更加公平、合理的征收补偿更有信心。
【变化一：土地现状调查和社会稳定风险评估成法定程序】
新修订的《土地管理法》第47条规定，县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。
据此，“拟征收土地现状调查”和“社会稳定风险评估”成为了法律所明文规定的征地报批前程序，这是新法的一大程序亮点，似乎与《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的房屋调查登记与社会稳定风险评估规定相得益彰。
也就是说，从2020年开始，农村的征地项目要想合法开展就必须进行这两大步骤。广大农民朋友对此享有知情权、参与权，并有权在针对补偿安置的相关救济程序中对其依法予以审查。
【变化二：拟征地补偿安置方案公告至少30天】
新修订的《土地管理法》第47条规定，县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
熟悉征收领域法律规定的朋友们不难看出，这一新规同样“脱胎”于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，可简单理解为“方案”须公告30天征求意见。
广大农民朋友一定要珍惜这一十分重要的表达意见、诉求的机会，在上述公告期限内及时知悉相关情况，提出书面意见，必要时可在此阶段就咨询专业律师寻求法律指导，将确保补偿权益的功课做在前面。
需要强调的是，有资格提意见的不仅仅是村民，还包括通过流转获取土地经营权、宅基地使用权的非本集体经济组织的“其他利害关系人”。
【变化三：多数不满方案可听证】
新修订的《土地管理法》第47条规定，多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会的情况修改方案。
据此，征地依法报批前的“听证权”由此前的自然资源部规范性文件规定“升级”为法律规定，其必将更为有力的保障被征地农民表达意见诉求的权利。
广大农民朋友要高度重视法律赋予我们的听证权利，对前述公告内容有异议时可及时咨询专业律师，必要时可由律师直接代理农民朋友出席听证会并发表意见。实践中，这会对促进补偿安置纠纷的早期解决起到十分积极的作用。
【变化四：征地补偿登记明确批前进行】
新修订的《土地管理法》第47条规定，拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。
这一新规明确将征地补偿登记的“位置”由过去的批后前移至批前，有利于相关问题在征地正式实施前的充分暴露，是新法对于重新梳理农村集体土地征收及房屋拆迁流程的一大尝试。
根据新法的规定，拟征地补偿安置方案的公告将成为农民办理补偿登记的前置条件。若未依法履行前述法定程序，农民应当有权拒绝办理补偿登记。
【变化五：征地补偿费用批前足额到位】
新修订《土地管理法》第47条还规定，县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位。
据此，与城市房屋征收雷同，农村集体土地及宅基地上房屋的征收拆迁也同样需要满足在获批前补偿资金足额到位的要求。这也将成为被征地农民审查征收项目合法性的一大要点，相关救济程序中须由地方政府负责举证。
【变化六：先签补偿协议后组卷报批】
这是新修订《土地管理法》在征地程序上的最大突破，即在征地依法报批前就要与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议。个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。
一种观点认为，这里所签订的协议并非正式的征收补偿安置协议，而是类似于国有土地上旧城区改建类项目中所签订的“预征收补偿协议”，其性质为附生效条件的行政协议。
当征地依法获省政府或者国务院批准后，所签协议自动生效并转化为正式的补偿协议；若征地未获批，则协议不发生法律效力。
我们认为，在《土地管理法实施条例》和《征收土地公告办法》这两个关键性的法规规章未做出明确修改前，这一步骤究竟以何种形式操作仍有待观察。
但对于被征地农民而言，如果对补偿安置标准、途径自始不满，且在提出意见、要求听证后也未获较大幅度的修改，那么暂不签署这样的协议或许是较为明智的选择。
【变化七：法定征地补偿费用三项变五项】
这是新法最直观的一处新规，无疑对于被征地农民的权益保障更为直接有力：征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
《土地管理法》明确将农村村民住宅和社会保障费用列入法条中，突出了“房地一体，全面补偿”的原则理念，将有望改善长期存在的“征地不管房”所带来的一系列后续纠纷。
需要指出的是，老百姓最为关心的宅基地上房屋拆迁补偿目前尚无全国统一的标准，主要依靠各地方的法规规章和规范性文件调整。新法只是在第48条中对其进行了原则性的规定，被征地农民可依据此规定判断自家所遇项目的补偿是否公平、合理。
【变化八：农村村民住宅补偿有原则】
新修订《土地管理法》第48条规定，对农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁，居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
这些看似原则性的表述同样具有十分积极的意义：
其一，新规引入了590号令“先补偿，后搬迁”的拆迁原则，明确否定了一些地方长期存在的“先拆了再谈补偿”的错误做法。
其二，新规明确要尊重农民意愿选择补偿安置方式，在立法技术上明显向590号令靠拢，有可能进一步赋予被拆迁人选择补偿安置方式的权利。
其三，新规首次将搬迁费、临时安置费等费用列入，这就使针对农村房屋的补偿不再局限于传统认识中的“重置成新价”“成本价”，留有余地的一个“等”字更可能将涵盖装饰装修价值补偿、经营性用房的停产停业损失补偿等，在一定程度上向着“城乡融合”迈出了坚实的步伐。
总之，无论各地方如何制定自己的法规规章，都不得违背上述法律规定的原则内容。
【变化九：区片综合地价取代年产值倍数，征地补偿更合理】
新修订的《土地管理法》第48条明确用“区片综合地价”标准取代了现行的土地年产值倍数标准，这将显著提高征地补偿费用核算的科学性、客观性。
新法明确，制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。
值得注意的是，新规明确“至少每三年调整或者重新公布一次”，将有力改变以往同一标准一用10年不变的尴尬局面，有利于确保被征地农民获取更符合实际情况的补偿安置。
【变化十：是否符合公共利益需要成征地“指导标准”】
除去前面提到的直接可行的变化，新法还为土地征收的启动设立了“指导标准”，即是否符合公共利益的需要。这是我国首次在法律层级上以列举形式明确公共利益事项的范围，承接了590号令的规定形式。
需要广大农民朋友理解的是，“公共利益的需要”并非直接能够依法审查的标准，而是要通过审查涉案项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，是否纳入国民经济和社会发展年度计划，是否符合国务院自然资源主管部门规定的标准来加以判断的。
有了上述新规，大家有理由期待新法的施行将农村土地制度改革中“缩小征地范围”的目标变为现实。
在明律师最后想提示大家的是，新修订《土地管理法》对农村征地领域的规则调整不可谓不大。大家在2020年遇到此类纠纷问题时切勿再按照“老思路”去救济，更不要仅凭自己对法条的片面、非专业理解来尝试自力救济。及时咨询专业律师，在摸索中探寻保护农民合法财产权益的新道路，我们将始终与广大农民兄弟一道为此而不懈努力。
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