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杨在明律师：农村违建查处乱象多，这3部法律决定你的房屋是拆还是留
- 作者：谢天泽
- 来源：在明征地拆迁律师
- 日期：2019-12-18
导读：在农村地区，由于历史遗留原因，房屋权属状态不明晰、证件手续不全的情况极为普遍。这就导致农民朋友在征收中无法获得满意补偿，参与农村土地制度改革也是步步艰辛。由于对法律规定不了解，农民朋友可能并不能及时发现违建查处行动中存在的违法乱象，希望保护自身权益时也会感到不知所措。本文，杨在明律师将以农村违建查处领域的3部法律为框架，为你有效保护自身权益出谋划策。
【法律一：《城乡规划法》】
《城乡规划法》，顾名思义，不仅调整城市里的违建，更要管乡村的违建。
在农村地区较为常见的一类违建，即涉嫌违反乡、村庄规划的房屋。例如，农民在自家原有住宅基础上扩建出的“后背房”“一体房”，用作厨房、厕所、浴室；农民出于新增的居住需求，擅自在原有房屋上加盖新楼层等。
有人认为，长期以来村里面自建房的事儿基本没人管，只要分给了宅基地就可以按自己的意愿建房。还有的农民朋友觉得法不责众，家家户户都这样盖，不应该说这些房屋是违建。其实，这些想法并不可取。
类似这些未经批准擅自变更原有结构的加建、扩建房屋，有的超出了宅基地审批面积，有的存在诸多安全隐患，有的不符合当地宅基地上自建房标准，均有可能被行政机关认定为违建进而限期拆除。
《城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
可见，法律赋予了乡镇政府依法查处辖区内违建，以及依法定程序强制拆除违建房屋的法定职权。
同时，需要大家牢记的是，村委会、征地拆迁指挥部等主体并不具备查处违建的权力。征收实践中，村委会、征地拆迁指挥部等主体向被征地农民发出限期拆除通知，甚至直接组织人员拆除房屋的行为，毫无法律依据。
所以，广大农民朋友应当对自家房屋的情况予以重视。如果自家房屋存在上述可能违反乡村规划的情形，应当及时查询所在地区的宅基地建房管理政策，争取补办用地手续，尽早确权发证。如果你已经接到了查处违建的法律文书，也要及时行使法定的救济权利。
【法律二：《土地管理法》】
在农村地区出现的另一类违建，即非法用地类违建。例如，农民在农用地上建设住宅或其他非农业用途房屋。各地区曾于2018年集中清理整治的违建大棚房和2018年下半年开始的违建别墅清理整治行动就与此相关。
根据最新修订的《土地管理法》，国家实行土地用途管制制度，土地根据其用途大致可以分为农用地、建设用地、未利用地三类，任何单位和个人都应按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。如果在农用地上建设住宅、休闲度假设施，实施商业经营开发，势必要承担相应法律责任。
《土地管理法》第七十七条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。
由此可见，针对非法用地类违建，应当由县级以上人民政府自然资源主管部门负责查处。
在此，我们要提示广大农民朋友，如果违建当事人对责令限期拆除的行政决定不服，有权依法起诉；如果违建当事人不行使这项权利，行政机关应当申请人民法院强制执行，而非直接强制拆除。
【法律三：《行政强制法》】
征收实践中，困扰农民朋友的违建问题，多是前文中提到的房屋建设违反乡、村庄规划。
农民朋友的住宅房屋建于依法申请使用的宅基地上，符合土地用途，如果个别不法征收方试图“以拆违促拆迁”，就只能以违反乡、村庄规划为由给被征地农民施加压力。
乡、镇政府查处违建，也要遵循法定程序。农民朋友想要发现违建查处行动中的违法乱象，就要了解《行政强制法》规定的行政强制执行程序。
第一，行政机关必须依法以书面形式作出行政决定，责令违建当事人限期拆除违法建筑。
第二，行政机关在作出强制执行决定前，应当依法以书面形式催告当事人履行义务，并听取当事人的陈述和申辩。
第三，行政机关作出强制执行决定时，必须告知违建当事人享有的申请行政复议、提起行政诉讼等法定救济权利。
第四，《行政强制法》还专门为拆除违法建筑设置了公告程序。只有当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼又不拆除的，行政机关才可强制拆除。
最后，杨在明律师要提示广大农民朋友，房屋涉嫌违建，或是遭遇“以拆违促拆迁”等不当征收行为，我们都可以通过法律途径寻求救济。行政机关查处违建，必须具有法定职权，并且应当遵循法定的行政强制执行程序。如果你遇到了无权查处违建的主体侵害你的合法权益，或是感到行政机关的认定、处置不符合事实，一定要及时向违法行为说不，选择委托专业律师，帮助你更好地维护自身权益，争取满意补偿。
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