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杨在明律师：《土地管理法》实施在即，宅基地的升值空间再不知道就晚了！
- 作者：在明律师
- 来源：北京在明律师事务所
- 日期：2019-12-19
导读：中国自古以来都是农业大国，农民朋友在保障全国人民生计的舞台上一直扮演着重要的角色。2020年1月1日，新修订的《土地管理法》即将实施，其中新的修改内容更大程度的保护了集体土地以及农民朋友的利益，将农村宅基地的升值空间进一步明确。本文，杨在明律师从以下几个方面为大家浅析新法下的宅基地福音。
【升值信号一：自愿有偿退出宅基地，农民可获收益】
农村的宅基地是村民基于本集体经济组织成员资格而无偿取得的，是对农民朋友具有保障性和福利性的土地。而新法又赋予了宅基地一定程度的经济价值。
第十二届全国人大常务委员会第十三次会议决定，在全国33个试点行政区域推进“三块地”制度改革。新《土地管理法》明确了宅基地自愿有偿退出机制，标志着改革试点由局地逐步扩展至全国。
新《土地管理法》第六十二条规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
经过此次修改，将带给准备进城落户、已经在城市有稳定生活的农户更多的选择空间。自愿有偿退出宅基地，代表农户退出宅基地能够获得经济补偿，保障了农民合法获得补偿的权利，也说明政府更加重视集体土地，宅基地今后或将具有更大的升值空间。
【升值信号二：集体经营性建设用地可入市，农户获得新福利】
新法在集体经营性建设用地的入市问题上做出了巨大的突破，打破了多年来集体建设用地不能直接入市的城乡二元化体制，让更多农民朋友收获到土地制度改革的红利。
新《土地管理法》第六十三条规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
2019年，中共中央、国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出：允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。
上述法律法规都标志着集体经营性建设用地入市，即将由试点变为常态。再加上如今农村宅基地、房屋等都在进行确权登记，在制度和程序上更大程度保障了农户的权益。这一修改也为城乡一体化发展扫除了制度上的障碍，农民朋友的土地以后更加值钱了。
【升值信号三：村民住宅补偿更全面】
在农村土地征收的补偿方面，新法跟老法对比，明确了对农村村民住宅的补偿费用，更加全面的保障了农民朋友的权利。
《土地管理法》第四十八条规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁，居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
杨在明律师认为，上述新规从以下几方面体现出对农村宅基地价值的确定和提升：
其一，明确写入“先补偿后搬迁，居住条件有改善”，否定农村地区常见的“先拆后补”甚至拆完再说的激进做法。在这一原则上基本实现了农村与城市（590号令规定）的同步。
其二，列举了至少3种补偿安置方式，有望逐步确立农民的补偿方式选择权。就目前法治环境较好的地区而言，农民也能像城里人一样，享有选择补偿方式的权利，在拿房还是拿钱中自由选择。
其三，明确了搬迁、临时安置费用的补偿，对农村房屋的补偿不再仅仅局限于重置成新价。根据目前的做法，“宅基地的区位补偿价+房屋的重置成新价”成为了农村村民住宅房屋拆迁补偿的基础组成部分，未来还会有更多的补偿项目加入进来，更加全面、真实地反映被拆迁房屋的实际价值。
【升值信号四：宅基地盘活利用举措接连浮出水面】
即使农民不选择自愿有偿退出宅基地，其仍可充分盘活利用其闲置宅基地。
《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》中明确，鼓励村集体和农民通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。
城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。
譬如2019年7月6日发布的《赣州市农村宅基地管理制度改革试点方案》中就指出：
积极探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，适度放活宅基地使用权。在符合“一户一宅”等农村宅基地管理规定和相关规划、尊重农民意愿前提下，允许返乡人员、下乡人员和当地农民合作改建自住房，租用农村闲置房用于养老或开展民宿经济等经营性活动，拓宽农民增收渠道。严禁违法违规买卖农村宅基地。
鼓励社会资本以租赁、入股、合作等方式与农村集体经济组织综合利用集体建设用地，用于乡村旅游、乡村民宿、乡村电商、文化创意、养生养老等产业，释放土地价值潜能。严禁用于房地产开发建设小产权房、私人会所、别墅大院。
显然，农村宅基地上房屋无论是被依法征收，还是参与农村“三块地”制度改革适度流转，其升值潜力和空间都是巨大的。
当然，农村宅基地日后的升值空间还要看其具体的地理位置。如果距离大城市群较近、宅基地所在的农村地区有较好的交通等基础设施建设、文化及旅游资源的话，宅基地的升值空间会更大一些。总之，广大农民朋友要及时为自己的宅基地及其上房屋确权登记，领取“房地一体”的不动产权证书，确保自己顺利搭上2020年这一波宅基地制度改革的发展快车。
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