20年前郑州开建裕达国贸 拆迁安置区房产却无法登记2016-11-29 21:14:50
因土地信息不全或无土地信息造成的无法登记情况，多发生在一些老旧小区。河南商报投牌微信平台发布此类案例以后，更多的人都来求助，希望投牌平台能够着重关注他们小区遇到的无法登记的情况，更希望有关部门看到后，能够尽早出台政策。
今天，投牌平台讲一讲中原第一高楼、郑州西区地标“裕达国贸”后面那个当年的安置区遇到的情况，也就是林山寨社区小区。20年前，郑州中原区林山寨村有60亩土地进行改造开发，用于建造裕达国贸中心和裕达小区及就地安置拆迁村民。
20年过去了，郑州市民A在林山寨社区小区买房时却发现，无法登记。
今年7月19日，郑州市民A通过房屋中介，在中原区林山寨社区小区买了一套九六年的老房子，面积大小为55平方米，成交总价62万元。按照当时的房价水平，这个价格不算太高。
根据正常的房屋交易程序，A首付掏了22万元，又在银行贷款40万元，并选择资金监管。8月初，A来到郑州市房管局西区办事大厅网签，9月14日又将各种税一并交齐。10月18日，A再次来到市房管局领取确认单和档案。
那时，A缴完两万元的税后，又付了一万多元中介费，而且已经开始还贷款了。
A在领取确认单当天就立即来到位于百花路的郑州市不动产登记中心中原区分中心，办理不动产权证书。但是，经过查询，A才知道，林山寨的土地有问题，不能办。
“当时我血压就升高了，我都五十好几的人了，当时头都大了。”A说，“我就不明白了，房管局网签时就说可以交易，为什么不动产说不行?”
后来，经工作人员解释，A了解到，原来是不动产登记信息系统里根本查不到林山寨的土地信息，“听说当年裕达国贸开发时，土地开发钱没交够，就没有录土地信息。”


当年裕达国贸地块开发时发生了什么?
长期以来，由于房、地分离登记，其存在的隐患也很难为人所知。现在启动不动产统一登记后，许多涉及登记方面的遗留问题也逐渐显现。和其他老旧小区或新开发区遇到的情况相似，郑州市中原区林山寨社区小区遇到的问题就比较典型。
近日，郑州一位熟悉当年林山寨土地开发的知情人士，联系到河南商报投牌君，并讲述了裕达国贸开发过程中的土地问题。
据上述人士讲述，上个世纪90年代，中原路南、工人路东老林山寨村60.180亩土地纳入拆迁范围，进行改造开发，用于建造裕达国贸中心和裕达小区，及就地安置拆迁村民。这些拆迁范围内的土地都属于国有土地，其中33.101亩土地使用权有偿出让给郑州市裕达置业有限公司(现更名为河南裕达置业有限公司)使用;剩余27.079亩土地使用权划拨给林山寨村委会继续使用，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。
河南商报投牌君从该人士提供的郑州市土地管理局(郑州市国土资源局的前身)文件复印件中看到，该局在1995年3月6日签发该文件，文件要求，相关单位接文后抓紧办理土地登记手续。
河南商报投牌君已将该文件及其牵涉到的不动产登记事宜向该局相关人士反映。


上述知情人士也提到，拆迁土地出让合同在1994年就已经签订了，出让方为郑州市土地管理局，受让方是郑州裕达置业有限公司，当时，该公司法定代表人是总经理郭文贵。
该知情人士说，从这两份文件中可以看出，土地是国有的，土地出让和开发是有合同的，林山寨社区小区房屋也是可以正常交易的，按理说，就应该准许登记。至于为何系统里没有土地信息，不应该由老百姓来承担这个责任。


林山寨遇到的问题该怎么办?
按照《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。
一是违反法律、行政法规规定的，如小产权房。
二是存在尚未解决权属争议的，即权属争议未解决前不予登记。
三是申请登记的不动产权利超过规定期限的，如超过建设用地使用权的期限、地役权的期限、抵押权的期限等。
四是法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
比如土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;未按合同约定付清全部土地价款的;无合法用地批准等土地登记申请要件的;对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的;协议出让地价低于出让底价的;违反规划改变土地用途的;未办理土地使用权登记而设定抵押的;异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的;查封登记解除前申请办理抵押登记等。
通俗地说，因规划、土地等手续不完善或违规，原来按照规定不能办理房产证和土地证的，实施不动产登记后，也暂不能进行不动产登记。需由开发商或单位先行完善相关手续后，再按照规定办理登记。
再比如，部分小区住户已经办理领取了房产证，但因规划、土地等手续不完善，如存在少批多用、建房范围超出土地证发证范围的;少征多用、建房范围超出原土地证发证范围的;部分老旧小区无土地、规划、建设手续和资料的，也暂不能办理不动产登记。
上文中提到的熟悉林山寨土地开发的知情人士说，时间过去已经20年，有些事情已经说不清楚了，现在找谁也给不出解决方案，也没有确切的答案。但无论是出于哪种原因，都不要影响业主的利益。

随后，河南商报投牌君来到郑州市国土资源局，将林山寨的基本情况进行了反映。投牌君经了解得知，日前，已经有一组队伍到外地考察，比如昆明，考察他们的不动产登记工作的开展情况，其中也包括这些所谓的“历史遗留问题”解决办法的考察。如今，考察报告已经向上汇报，若有新政策出台，会第一时间对外公布。

延伸阅读1
昆明是如何处理“历史遗留问题”的?
今年11月18日，昆明市国土资源局曾在其官方网站发布一个《关于近期网友反映不动产统一登记工作问题的解答》，其中涉及了“历史遗留问题”的处理政策。
昆明在登记过程中及时了解和汇总带有共性的问题，逐一分类、梳理，拿出切实可行的办法和措施，缓解登记矛盾。对部门无法解决的历史遗留问题，将在弄清楚情况的基础下，本着尊重历史、实事求是的原则，提请市不动产登记领导小组和联席会议研究解决。
昆明总结道，历史遗留问题矛盾凸显，历史欠债转嫁给老百姓埋单。
为解决历史遗留问题，不让群众多跑路，昆明提出解决方案：
一、对开发商利用国有划拨土地建盖商品房销售、在未办理供地手续的国有土地建盖商品房销售，且具有《商品房预售许可证》、《房屋所有权证》的已购住房，可直接办理划拨性质的不动产权证书，在购房人自愿补办土地出让手续，按照成交价的1%缴纳土地出让金的前提下，也可办理出让类型的不动产权证。
二、对于其他原因，如政府主导的旧城改造、拆迁安置等，造成购房者未能办理土地权属证书的，可作为国有划拨土地，办理划拨性质的不动产权证书，在购房人自愿补办土地出让手续，按照成交价的1%缴纳土地出让金的前提下，也可办理出让类型的不动产权证。
三、因开发商没有按照有关规定补缴土地出让金，造成历史遗留问题的，相关部门将尽快研究应对措施，督促开发商完善用地手续。在此期间，除小产权房以外，对已取得房产证的群众申请办理不动产转移或抵押登记并不会造成影响。

延伸阅读2
郭文贵和裕达置业现在啥情况?
不动产正常登记需要完善手续或者补缴价款，在事情明朗前后，可能会牵涉到开发企业。郑州市中原区林山寨社区小区的开发商就是郑州裕达置业有限公司(现更名为河南裕达置业有限公司)，当年总经理是郭文贵。

工商资料显示，河南裕达置业有限公司成立于1993年，目前仍处于存续期，最后一次核准日期是2015年10月19日。其法定代表人为杨勇，企业类型是“台港澳法人独资”的有限责任公司，注册资本5.35万美元，现在折合人民币约37万元。经营范围是销售本公司开发的商品房及配套服务设施。
目前，该公司唯一股东是兆泽投资有限公司，属于“外国(地区)企业”，有过三次法院冻结，最近的一次冻结日期是2016年6月8日到12月7日，冻结其持有股权、其他投资权益数额5349万美元。周期最长的一次冻结是从2015年11月11日到2017年11月10日，冻结其持有股权、其他投资权益数额5350万美元。

据腾讯财经《棱镜》栏目调查，从山东聊城走出来的郭文贵，在上世纪90年代，和一位夏姓港商合作开发了郑州裕达国贸。恰逢郑州市加大招商引资力度。郭文贵利用夏港商身份，顺利取得原本属于市政府家属院的中原路220号地块，即后来的裕达国贸所在地。
“随着裕达国贸的开业，郭文贵也逐步开始了自己在郑州的商业积累……尽管裕达国贸负债累累，郭文贵仍能顺利从当地银行获得融资……除了高负债外，郭文贵也与承建方中建二局因工程款而闹上法庭。”
至于由河南裕达置业有限公司开发的林山寨拆迁安置区，当年是如何走的程序，就不得而知了，投牌君未能找到当年熟悉情况的人。
据河南商报投牌君调查了解，由郭文贵直接控制的公司目前只有一家，即郑州伟仁贸易有限公司，成立于1997年，目前已被吊销营业执照，但未注销。
目前与裕达国贸相关的公司，河南商报投牌君查询到的，有郑州裕达国贸酒店有限公司(成立于1998年，存续)、郑州裕达国际贸易有限公司(成立于1996年，存续)。
其中，郑州裕达国贸酒店有限公司有两大股东：郑州裕达国际贸易有限公司、郭浩云。郑州裕达国际贸易有限公司也有两大股东：郑州德辰企业管理咨询有限公司、孙莉。郑州德辰企业管理咨询有限公司的股东是两位自然人。（记者 邓飞）

来源：
河南商报微信公号"投牌"（ID：toupai2015
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