在明征地拆迁律师:征收拆迁“雷声大雨点小”迟迟没进展,被征收人权益受损怎么办?

  • 作者:北京在明律师事务所
  • 来源:北京在明律师事务所
  • 日期:2019-11-08
导读:补偿标准不合理,补偿数额不如意,征收程序存在违法之处……征收过程中出现的种种问题,让被征收人感到十分头疼。有人心想:如果没有遇到征收,也就没有这么多麻烦事了。然而,我们却忽略了另外一种较为特殊的情况。有些片区早就传出了征收启动的消息,被征收人也做好了搬迁准备,征收方甚至已经开展了部分工作,最终却没了下文,让被征收人一头雾水。其实,征收工作的许多环节都有相应法定期限。本文,在明律师就谈一谈征收中的各类时间期限,为你在化解上述尴尬局面时提供参考。
 
【征收国有土地上房屋】
 
1.征收工作应当在发展计划年度内启动
 
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
 
可见,征收项目应当符合“四规划一计划”,同时,涉及旧城区改建、棚户区改造、城中村改造的项目,还应纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
 
据此规定,广大被征收人可以留意,如果你所在的片区传出了棚改、旧改的消息,征收方应当在相应“年度计划”的本年内及时启动针对这一项目政策宣传、意见征询等工作。若是迟迟不开展征收工作,项目将不再符合国民经济和社会发展年度计划,有悖于法律规定。
 
上述“四规划一计划”应当在政府部门网站上予以公开,必要时被征收人可通过政府信息公开申请获得。
 
2.补偿方案征求意见、召开听证会、公布修改情况均应及时
 
在征收决定发布之前,房屋征收部门需要拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府对外公布,征求公众意见。法定的征求意见期限不得少于30日。
 
《征补条例》第十一条规定,市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
 
这一规定说明,征收方通过张贴纸质公告或政府网站专栏等形式公布补偿方案时,应当明确征求意见的期限。期满后,应当及时向社会公布修改情况,说明意见采纳与否的理由。
 
在旧城区改建、棚户区改造、城中村改造项目中,法律还赋予了被征收人申请召开听证会的权利。另外,在许多地区针对棚改项目的地方规定中,均设置了预签协议的环节,将签约比例作为启动征收的条件。
 
所以,对于棚改类项目的被征收人来说,无论征收启动与否,征收方均应及时保障被征收人的知情权、听证权。而每一环节的期限规定也就确保了涉案项目不应被搁置下来。
 
3.房屋价值评估报告使用期限不宜过长
 
法律要求,被征收房屋的价值应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
 
根据住建部出台的《房地产估价规范》,估价报告的使用期间应自估价报告出具之日起计算,根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定,不宜超过一年。
 
从这一角度看,如果征收方在房屋评估工作结束后,迟迟不启动相关补偿安置工作,或许将对被征收人的权益产生不利影响。被征收人在必要时可以就此采取法律措施,主张征收方组织评估机构重新评估被征收房屋价格,或是自行委托评估机构进行评估。
 
4.签约期限时间跨度不宜过长
 
征收方作出征收决定后,将附上补偿方案与救济权利一并进行公告。征收工作人员将向被征收人宣传政策,并组织被征收人签订补偿协议。被征收人需要在征收方设定的签约期限内完成签约,否则,征收方将依法作出补偿决定。
 
实践中,征收方设定的签约期限,均不会出现较长的时间跨度。例如《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第45条就规定,被征收人、公有房屋承租人少于800户的,签约期限不超过3个月;超过800户(含800户)的,签约期限不超过6个月。签约期限自被征收房屋评估结果公布之日起计算。
 
所以,对于已经签约的被征收人来说,应当时刻关注货币补偿落实、产权调换房屋交付等事宜,并注意征收方针对未签约者作出补偿决定等工作动态。
 
征收补偿协议不同于普通的民事合同,它既遵循《合同法》平等、自愿的原则,又具有行政管理属性。征收方作为行政机关,应当体现政府公信力,保持行政行为的强制力,体现行政管理的权威性。
 
故此,对于选择签约的被征收人来说,征收方作为协议约定的一方主体,应当及时向前推进工作,履行好法定的补偿安置职责,为已经签约配合搬迁的被征收人提供妥善的生活保障。
 
【征收集体土地上房屋】
 
对于农民朋友来说,集体土地征收领域中涉及时间期限的问题,并不像征收国有土地上房屋中那样“一目了然”。
 
在此,我们提示广大农民朋友一点,即征地批准文件的效力并非一劳永逸。
 
早在2004年,国务院就发布《关于深化改革严格土地管理的决定》,规定农用地转用批准后,满两年未实施具体征地或用地行为的,批准文件自动失效。
 
随后,原国土资源部印发《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》,再次指出,农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后,市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效。
 
2018年7月,自然资源部又发出《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》,再度明确规定:两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效。
 
新《土地管理法》第三十八条也规定:
 
禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;
 
一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;
 
连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
 
由此可见,实践中,个别征收方用几年前的征地批文开展征地工作,并不符合法律规定。同样,如果征收方在征地依法获批后迟迟不开展征收工作,甚至“囤地”来浪费土地资源,也是违背法律规定的。
 
在明拆迁律师最后要提示大家的是,一旦征收拆迁项目长期搁置且超过了其补偿安置方案所确定的签约期限,征收方迟迟不作出征收补偿决定,由此给被征收人造成的损失是可以通过起诉要求征收方履行补偿安置法定职责等途径予以救济的。当征收方借故拖延时,我们自己不要再去拖延,而要及时咨询专业拆迁律师,找寻矛盾纠纷的化解之道。
 

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