「无证房屋」违建经典裁判再现!农村房屋没规划许可就是违建?法院不认可!

  • 作者:北京在明律师事务所
  • 来源:北京在明律师事务所
  • 日期:2019-11-25
导读:在我国农村地区,大部分宅基地上的住宅房屋都由农民朋友自行建造。但是,由于各种因素,导致许多房屋存在无证情形,即没有乡村建设规划许可证、不动产权证等证件。这就致使很多农村房屋的被征收人面临着补偿权益受损的局面。仅因为没有证件,居住使用了几十年甚至更久的房屋就被征收方认定为违法建筑?遇到这样不合理的情况,我们还能保护自己的合法权益吗?本文,在明律师黄晓丽通过一起胜诉案件告诉大家答案。
 
 
首先,在明律师要强调的是,被征收人的无证房屋绝不等同于违法建筑。被征收人的房屋之所以无证,大部分是由历史遗留问题所导致的,由于这些遗留问题致使原本合法的房屋变成了无证房屋,所以无证房屋不能简单的等同于新建的违法建筑。
 
征收法律中明确规定,违法建筑一律不予补偿。这也就意味着,如果无证房屋等同于违法建筑,那么被征收人的合法补偿权益将遭受严重损害。
 
【案件回顾:缺证房屋竟也被按违建算?】
 
委托人张先生及母亲一直居住在河南省漯河市郾城区某镇某村,两人分别有房屋一处。张先生一家人其乐融融,非常幸福。
 
俗话总说,幸福是短暂的。2018年,张先生所在的区县及其所在村开始了大规模的征收拆迁活动。
 
这本是好事一桩,大家可以搬进高楼中居住了,但张先生和母亲却高兴不起来。因为他和母亲都收到了一份《责令限期拆除违法建筑处罚决定书》,问题就出在他们的房屋都只有宅基地使用权证,没有乡村建设规划许可证和房屋所有权证。
 
郾城区住房和城乡建设局以此为由将房屋认定为违建,要求其限期三天内予以拆除,否则就要强制拆除。张先生心中万分焦急,好好的房屋怎么就被认定成违建了?违建是不予补偿的,该如何维护自己的权益呢?
 
张先生来到在明律师事务所找到了黄晓丽律师。黄律师听完张先生的遭遇,意识到案件十分紧急,她安慰张先生宽心,并在接受委托后立即开展代理工作。
 
【律师分析:农村房屋合法性不能提苛刻标准】
 
黄律师第一时间深入了解被征收房屋情况,也认真审查了涉案《处罚决定书》,发现此份决定书背后存在送达程序严重违法等一系列问题。黄律师当机立断,针对此份处罚决定向区政府申请了行政复议,要求行政机关撤销此份违法的《处罚决定书》。
 
在法定的复议期限内,郾城区人民政府并未作出任何复议决定。于是,在黄律师的指导下,张先生和母亲将郾城区政府告上法庭,请求确认郾城区人民政府行政复议不作为违法,并限期作出复议决定。
 
之后,法院判决郾城区政府行政复议不作为违法,并且责令其在60天内作出复议决定。郾城区政府在判决确定的期限内,对郾城区住房和城乡建设局作出的《处罚决定书》予以维持,认为其认定事实正确,适用法律正确,程序合法。
 
维持理由即在于:委托人张先生的房屋没有合法的规划许可证,属于违法建筑,应当予以拆除。黄律师看到此复议决定,并不感到意外。
 
随后,黄律师以郾城区政府和郾城区住建局作为共同被告,要求双撤销,即撤销郾城区住建局作出的处罚决定书和郾城区政府作出的复议决定书。
 
河南省临颍县人民法院经审理认为:
 
委托人张先生以及其母亲在村集体分配的宅基地上建房,符合法律规定,对房屋享有合法所有权,对宅基地享有合法的使用权。
 
至于本案中房屋建设时未办理建设工程规划许可证的问题,结合当地农村发展程度及行政管理的实际情况,村民在村集体土地上建房普遍存在着只有部分手续或者完全缺乏建设手续的情况。
 
之所以存在此状况,是由于社会发展和行政管理等诸多综合原因造成的,不是村民能够克服和解决的问题,不能将此责任归咎于村民,张先生本身不存在过错。因此,被告仅凭建房时没有办理建设工程规划许可证,即认定房屋为违法建筑,不符合客观实际,作出的处罚决定和复议决定均应予以撤销。
 
最终,县法院判决撤销了被告区住建局作出的责令限期拆除违法建筑处罚决定书,同时撤销了区政府作出的行政复议决定。被征收人的房屋也终于解除了遭违建强拆的风险预警。
 
【深度解析:河南高院经典判例再现】
 
征收中直接认定无证房屋属于违法建筑的做法是错误的,尤其是对于农村房屋而言更是如此。
 
违法建筑的认定主体、认定程序必须符合法律规定,且认定的事实必须清楚、准确。将无证房屋认定为违建,试图“以拆违促拆迁”是个别不法征收方惯用的伎俩,以此为由强拆房屋一方面降低了补偿成本,另一方面也压缩了时间成本,严重地损害了被征收人的利益。
 
2017年,河南省高级人民法院曾在(2017)豫行终2450号判决书中揭穿了个别行政机关“以拆违促拆迁”等行为背后的不当目的。此后,这一“教科书式”裁判原则为该省各级人民法院逐步采纳,在审理类似案件时参照适用,本案就是其中生动的一例。
 
让我们回顾一下这份历史性裁判文书中对这一现象的揭露与批评:
 
XX政府推进征收实施工作,已与大部分村民签订补偿协议,因本案当事人没有签订补偿协议,而径行将涉案房屋认定为违法建筑并强制拆除,其执法目的不是为了严格农村土地的管理使用,而是为了避开法定的组织实施程序、加快拆除进程,属于滥用职权,其所称据此作出的限期拆除决定、通知、强拆公告等法律文书,本院均不予认可……
 
在张先生的这起案件中,临颍县人民法院的判决无疑再次有效纠正了“以拆违促拆迁”等不当征收行为,其裁判说理也给征收方和被征收人带来了一堂极为生动地法治课程。
 
最后,在明律师提醒您,无证房屋是否属于违法建筑,应具体情况具体分析。征收实践中,即使被征收房屋属于违法建筑,也应根据行政法中的“比例原则”,即《行政处罚法》中的“过罚相当”原则作出适当处置,并给予合理补偿。毕竟,由于历史原因和行政管理缺失造成房屋无证,不应当把过错全部归咎于被征收人。
 

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