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征收拆迁中这3大疑难情形，真的会阻碍你获取补偿吗？
- 作者：北京在明律师事务所
- 来源：北京在明律师事务所
- 日期：2019-12-02
导读：征收过程中，总有被征收人的房屋由于种种原因，无法获得公平合理的补偿。这一现象让部分被征收人十分困惑。居住了多年的房屋，若是不能获得公平合理的补偿，甚至是没有补偿，这将如何保障日后的生活呢？其实，对于被征收房屋情况的认定，不应“一刀切”地作简单划分。有些房屋，即使在征收方的角度上看，存在这样或那样的“问题”，也应给予适当补偿。本文，在明律师将探讨3种实践种常见的情况，供大家参考。
【个体工商户“住改非”等营业用房的性质不获认定】
遇到征收，能否获得法定的停产停业损失补偿，以及这项补偿的数额是否合理，关系到企业、商铺等营商者的切身利益。
实践中，一些小型企业、个体工商户被征收房屋的营业用房性质，并不被征收方所认可，只能按照普通居民住宅的评估方法评估其价值，并按照普通住宅的标准计算补偿数额。
若是企业在经营活动中投入的成本，停产停业导致的效益损失，企业员工的安置补助，均需要被征收人自行消化承担，固然不合理。
由于停产停业损失补偿的具体办法大多由省、自治区、直辖市制定，不同地区、不同项目中，征收方在认定被征收房屋的性质时，所采用的判断标准、依据也可能存在较大差异。
所以，如果你的营业用房没有获得认定，就要考虑委托专业律师代理了。
在律师指导下收集材料，提供有关经营资质、经营年限、收入状况及税款缴纳等方面的证据，结合所在地区的政策和所涉项目的拆迁补偿方案，才能争取征收方对房屋用途的认可，早日拿到公平、合理的征收拆迁补偿。
《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。
我们认为，该通知虽然发布于2003年，但这一规定所传达的精神，在今天仍有重要的实践指导意义。征收方应当充分考虑企业、商户等被征收人的受偿权益。认定房屋用途时，不能仅凭权属证书登记的用途“一刀切”认定。
【历史遗留问题造成房屋缺乏相关手续】
下面提到的现象，更多地发生在普通居民被征收人身上。当前，仍有许多建设年代较早、距今较为久远的的房屋仍在居住、使用。这些房屋中，有的只是单纯地老旧，具备合法有效的权属证书。
而使被征收人挠头的是，有些房屋建设于特定的时期，在十分必要的使用需求下诞生，但并未办理相关的建设、规划手续，也未能获得权属证书。遇到征收时，征收方却不考虑这些房屋不具备相关手续及证书的原因，单纯地将其认定为违法建筑，不予拆迁补偿。
在此，我们主张征收方在制定补偿方案时，应当充分考虑项目被征收人的生活情况，根据房屋的建设时间、建设背景以及当时的法律实施情况，分类处理认定被征收房屋。
实践中，个别征收方按照现行法律将所有无证、缺证的被征收房屋一律认定为违法建筑的做法，违背了“法不溯及既往”的法治原则，也剥夺了被征收人本应获得的拆迁补偿。遇到这种情况，广大被征收人实应通过法律途径去争取自身的拆迁补偿权益。
【居住需求所迫，宅基地上房屋出现超占面积】
我们再将目光转向农村集体土地征收领域。征地过程中，许多农民朋友的住宅无法全部获得补偿，只有一部分面积得到认定，另一部分则将被认定违法，甚至遭到拆除。
造成这种现象的常见原因是，农民朋友由于子女结婚、赡养老人产生了新的居住需要，在宅基地上加建了住宅房屋，但超出了宅基地审批面积。超出范围的这部分房屋，在征收中就会被认定为违法建筑，无法获得补偿。
建设住宅花费了不少材料和人工成本，遇到这样的问题，农民朋友该如何解决呢？大家应当主动到乡（镇）政府和不动产登记机构咨询确权登记事宜。
《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》就规定，结合法律实施情况和地方宅基地面积标准，分阶段依法处理宅基地超面积问题，并制定了详细的情况认定、确权登记规则。
2019年中央一号文件再度提出，加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，力争2020年基本完成。
可见，确权登记发证，是解决上述问题的重要有效途径。
建议广大农民朋友就自家房屋仍然存在的超占面积、“一户多宅”现象，及时咨询村集体、乡（镇）政府和不动产登记机构，依照国家政策和地方标准，申请权籍调查和确权登记，补办规划手续和分户建房手续，让房屋有“身份”。
如果在征收中遇到了无法解决的难题，你也要及时寻求律师的帮助，借助专业人士的丰富经验，找到有效的解决途径。
最后，在明律师想说的是，广大被征收人切勿轻易放弃自己的补偿权益。一盘棋下成残局，说不定还能有缓，征收过程中那些让你感到过不去的坎也是如此。面对征收中的不合理现象，部分征收方的不法行为，大家应当继续寻求解决办法，积极地争取合理补偿。你可以征询专业人士的意见，让律师帮助你分析个案情况，与征收方开展协商沟通，并充分提供证据支持自己的诉求。必要时，你也应及时采取法律行动，保护好自身的合法权益。
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