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征收拆迁中的评估报告收还是不收?一文教你看懂它!

  • 作者:王金龙律师
  • 来源:北京在明律师事务所
  • 日期:2020-01-10

导读:当被征收人收到房屋征收部门转交的分户评估报告时,往往会感到不知所措,是接收还是拒收呢?这时候大家往往选择随大流,别人收我就收,别人不收我就不收。主要原因其实在于大家不了解评估环节,不知道房屋价格评估的基本原理。通过本文,在明律师事务所的王金龙律师团队为大家普及一下评估与评估方法的基础知识,以及收到《分户评估报告》的时候需要注意哪些问题。

【你的房屋是怎样被估价的?】

征收拆迁中评估机构常用的估价方法有市场比较法、收益法、成本法,书本里面的解释不是专业或者从业人员是很难理解的。

大家有兴趣可以查阅《房地产估价规范(GB/T 50291-2015)》

一、比较法。比较法理论基础是模拟交易过程,通过比较参照房屋的市价测算被评估房屋价值的方法。

二、收益法。收益法的理论基础是效用价值论,房屋的价值取决于效用。例如房屋为房主带来租金收益。通过估测被评估房屋未来预期收益并折算成现值,简单的例子就是银行存款,多少年之后连本带利是多少。

三、成本法。成本法的理论基础是生产费用价值论,房屋价值取决于构建时的成本耗费。房屋的价值取决于房屋建设的成本。房屋的建造成本越高,房屋价值就越大。

简单比喻上述三种估价方法就是:

(一)此刻的牛能卖多少钱——市场比较法

(二)买头牛能带来多少回报——收益法

(三)养大一头牛需要花多少钱——成本法

从上述比喻不难看出,同种目的或条件下,成本法评估出来的结果应该是最低的,通常房屋征收拆迁评估中运用最多也是最为重要的是比较法。

前述《规范》中指出,估价对象的同类房地产有较多交易的,应选用比较法。估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的,应选用收益法。

当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少,且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时,应选用成本法。

据此,对于一般的被征收房屋而言,成本法轻易不可用,否则其评估结果的科学性将严重存疑,将会直接影响被征收人所能获得的补偿安置。

【用了比较法,怎样辨别其科学、合理性?】

毫无疑问,市场比较法也不能“瞎比较”,它也是有其操作规范的。

被征收人拿到自己的《分户评估报告》,首先不要直接翻到估价结果栏,而需要翻看整个估价报告的内容中是否包含“估价技术报告”,这在前述《规范》中有明文规定。

即使被征收人读不懂估价技术报告,可以提交给专业征收拆迁律师或相关从业者,以弄清楚分户评估报告价值的测算过程是否正确,估价结果是否合理。其中可通过技术报告查看使用的比较法是否满足:

1. 参照物(案例)的成交价必须真实;

2. 参照物(案例)基本数量要求一般是在三个及三个以上;

3. 必须是近期成交的案例,可比实例的成交日期应接近价值时点,与价值时点相差不宜超过一年,且不得超过两年。

在确认比较法应用合理的基础上,再看分户评估报告中的评估内容:是否包含房屋评估价值、室内装饰装修评估价值、地面附属物评估价值、停产停业损失等。

需要注意的是,报告中的评估内容应该与补偿方案一一对应。通过以上方法,当事人可以初步读懂《分户评估报告》,在接到评估报告时基本也能知道该注意哪些方面。

【分户评估报告转交,究竟收还是不收?】

如果被征收人始终对涉案项目的补偿标准、安置房源状况等不满,对于评估报告可以“收而不签”。不签字并不会导致分户评估报告“作废”,还会给自己未来诉讼救济奠定基础,避免“签收即视为认同”的错误理解出现。

若就补偿安置问题争议不大,也可以选择配合签收。签字并不影响被征收人申请复核评估和专家委员会鉴定的权利。

到底签还是不签,被征收人可提前咨询专业律师。但有一点是肯定的:对于那种一看只有几页纸,根本没有“估价技术报告”的不完整的所谓“分户评估报告”,一定要拒绝签收,因为它是明显不合法的。

在明律师最后想提醒大家,任何估价报告的结果必须是通过测算得到,而测算的过程、选用的案例、参数的合理与否,都直接影响与左右着补偿结果。无论被征收人选择何种补偿方式,都要计算补偿金额或者房屋差价,如果您在征收拆迁过程之中看不懂评估报告,或者认为评估结果与事实相去甚远,都应该及时联系律师,避免在稀里糊涂、不明就里的情况下草率签下协议,这将是对自己补偿权益最大限度的不负责任。

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