商铺拆迁案例:棚改项目不给回迁安置还搭建围挡逼迁?

  • 作者:北京在明律师事务所
  • 来源:北京在明律师事务所
  • 日期:2019-10-15
导读:590号令的程序走下来,被征收人将可能被迫体验到各种复杂的经历、感受,非三言两语所能言尽。而其中不变的,是依法行政、公平补偿的原则。本文,在明所的李顺华律师团队通过一起棚改案件来为大家全面解析征收项目全流程中被征收人可能遇到的问题,相信会对大家的有很大帮助。
 
 
【案情介绍】
 
委托人在XX省XX市XX县某处购得商铺,该处地理位置十分优越。后政府以棚户区改造项目名义进行征收。因补偿标准不合理,且委托人普遍要求原地置换商铺,双方未能达成一致意见。
 
2017年3月1日,县房屋征收管理办公室发布《公告》,称“拟对棚户区改造项目红线内国有土地上的房屋及地上附着物等依法征收”,并告知了复议诉讼权利;
 
2018年6月21日,县房屋征收管理办公室发布了《关于印发<棚户区改造房屋征收补偿方案>的通知》,称“《棚户区改造房屋征收补偿方案》已经县政府批准同意”;
 
2018年7月30日,委托人在当地公示栏处发现了某评估机构作出的落款日期为2018年7月24日的《棚户区房屋征收评估结果公示表》,遂以落款日期与实际张贴日期不符,减损被征收人提出异议的期限利益为由向县信访办反映情况。后评估机构又重新出具了落款日期为2018年7月30日的公示表。
 
【案情分析】
 
本案所涉商铺为国有土地上房屋,《公告》虽然对征收事项进行了公告,但无论从发布主体还是从公告内容来看,均不符合国有土地上房屋征收决定的形式。
 
律师介入后径行起诉也已超过起诉期限,因此可以该公告告知的相关征收信息申请公开涉案项目的征收决定文件,视政府信息公开答复内容提起相应的法律程序。
 
【办案经过】
 
*律师函
 
律师介入后,首先分析了案件基本情况,根据委托人反映的信息和提供的材料整理了该征收过程中存在的违法行为,并将相关违法行为函告县政府及征收办,一方面对政府的违法征收行为进行了劝诫,另一方面也表明了委托人及律师通过沟通协商解决问题的诚意。
 
*信息公开
 
律师函发出后,律师随即指导委托人向县政府申请公开因“该区棚户区改造项目”作出的房屋征收决定文件。县政府收到委托人邮寄递交的信息公开申请表后向委托人公开了县政府办公室79号《县人民政府办公室关于印发<棚户区改造房屋征收补偿方案>的通知》和县房屋征收管理办公室所作《公告》。
 
律师认为,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条、第十三条的规定,国有土地上房屋征收决定应当由市县级人民政府作出并由市县级人民政府公告,委托人正是以此申请公开县政府作出的国有土地上房屋征收决定。
 
而县政府公开的文件中,《通知》是关于补偿方案的通知,《公告》是征收办作出的拟征收公告,均不是委托人申请公开的政府信息。
 
*复议和诉讼
 
为此,律师指导委托人就县政府的信息公开答复向市政府申请行政复议,要求市政府责令县政府对委托人申请公开的政府信息重新作出答复;
 
另一方面,考虑到审级及起诉期限问题,律师以《通知》“已经县政府同意,决定启动棚户区改造房屋搬迁补偿”且公布了征收范围、征收主体、征收部门及实施单位等征收信息,主张县政府实际上以通知的形式作出了征收决定并提起诉讼。
 
经过复议和诉讼程序,县政府于2018年11月15日作出了《县人民政府关于撤销6号和8号文件的通知》,自行撤销了其作出的征收决定和补偿安置方案,案件取得阶段性进展。
 
*申请复核和专家委员会鉴定
 
在律师指导委托人进行复议和诉讼的同时,政府也委托了评估公司对委托人的商铺价值进行评估,并作出了评估报告,但其作出的评估报告存在如下诸多问题:
 
首先,评估机构的选定程序违法。本次评估机构的选定并未经过被征收人协商,也未由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定,其选定程序违反了《国有土地上房屋征收评估办法》 第四条第一款之规定;
 
其次,估价师未对委托人的房屋进行实地查勘,而是直接以证载面积认定房屋面积,违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第一款之规定;
 
第三,评估方法不详,且评估价格严重低于周边同类房屋市场价格。在委托人房屋地理位置优越、周边同类商业用房存在交易情况且有可观的经济收益的情况下未综合采用相关评估方法违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款之规定;
 
最后,评估机构也不具有法定资质。该评估机构属于新设立的分支机构,并未依法取得营业执照,也未依法到有关部门登记备案。根据《房地产估价机构管理办法》第二十二条第一款之规定不具有开展国有土地上房屋征收评估活动的资质,且其设立机构的《房地产评估机构备案证书》在评估报告作出时尚未生效,其《房地产估价机构资质证书》也已过有效期限。
 
为此,律师指导委托人对评估报告申请了复核,评估公司虽然予以回复,但其作出的《回复书》也超过了《国有土地上房屋征收评估办法》第二十一条规定的期限。
 
律师仍然指导委托人申请专家委员会鉴定。该评估报告因存在诸多违法之处,加之县政府自行撤销了征收决定,最终导致补偿决定未能依法作出,案件至此再度取得了重大进展。
 
*搭建围挡、逼迫搬迁
 
经过律师和委托人的不懈努力,违法征收活动得到了有效遏制。秉持积极协商、节约成本、支持项目建设的良好愿望,律师也多次指导委托人就补偿问题与政府进行协商谈判,但因委托人坚持原地置换商铺的意愿坚定,多次协商均未取得实质性结果。
 
2019年7月30日七时许,为逼迫委托人签订征收补偿协议,有关部门在未出示任何手续证件的情况下,组织三百多名工作人员将委托人商铺所在街道封锁,随后又搭建铁皮围挡将委托人商铺围住,致使委托人正常的经营活动受到严重影响,人员出入也受到阻碍。
 
在此情况下,律师当机立断,指导委托人第一时间对现场进行拍照录像,同时报警要求警方处理。随后,又指导当事人以执法局和住建局为被告起诉要求拆除围挡并赔偿停产停业损失。
 
最终,该案在尚未开庭的情况下,政府与委托人达成了一致,同意委托人置换商铺的要求,案件得到了妥善解决。
 
【案件总结】
 
本案是比较典型的国有土地上房屋征收补偿纠纷案件。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款之规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。又根据该条第三款之规定,因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
 
本案中,涉案项目虽名为棚改项目,但实际上是商业开发,项目落成后因优越的地理位置会产生巨大的经济效益。委托人坚持要求原地置换商铺有一定的眼光和魄力,但另一方面,征收补偿纠纷通过货币补偿的方式进行解决较为容易,风险也较小,李顺华律师团队提醒广大被征收人要根据自身实际情况选择合适的补偿方式。
 
本案中,委托人的房屋系商铺而非住宅,且590号令所支持的是“改建地段或者就近地段”这一范围空间内的安置而非确定性的原地回迁安置。故此,委托人诉求的实现是需要与征收方的协商沟通的,这也成为本案的争议焦点。
 
具体到本案程序来讲,本案的程序较为完整的体现了国有土地上房屋征收活动的法律程序,包括作出征收决定、进行评估等,也体现了征收活动中征收方违法逼迁的一些手段。
 
由此给大家带来两方面的启示,一方面,即便在律师的帮助下委托人在法律程序上取得胜利,也并不意味着征收方不会采取包括违法强拆在内的手段,对此被征收人要有清醒的认识,保持良好的心理状态;
 
另一方面,即便政府采取了强制手段,也不意味着案件就得不到解决,当然这需要前期法律程序的铺垫和准备,因此既不要因为政府的强制行为就失去信心,也不要一味抵制强制行为而不采取相应法律措施,及时咨询委托律师才是最优解决方案。

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