杨在明律师接受《新闻调查》采访:陵水违建无法有效制止吗?

  • 作者:王小明
  • 来源:北京在明律师事务所
  • 日期:2019-04-26

导读:据澎湃新闻等多家媒体2019年3月报道,海南省陵水黎族自治县英州镇的“国茂·清水湾”项目楼盘约1800户业主的房屋被当地自然资源部门认定为违法建筑进而予以没收,业主花费的几百万甚至上千万购房款能否追回、真金白银买来的房屋究竟会面临何种结局?这些关乎民生、稳定的重要事项一下子都变成了一笔糊涂账。那么,涉案项目所涉的法律问题究竟该如何理解呢?将这起项目类比为“海南秦岭违建别墅”又是否合适呢?日前,北京在明律师事务所主任杨在明律师就案涉法律问题接受了央视新闻频道《新闻调查》栏目记者的采访。    

 

案件核心违法点:涉案项目未经批准非法占用土地

 

根据2019年1月12日县政府在官网上的通告,“由县国土资源局没收该公司在非法占用的土地上建设的符合土地利用总体规划的建筑物及构筑物,并接管上述建筑物及构筑物……”涉案项目的核心违法点也就浮出了水面。

 

《土地管理法》第76条规定,未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,

 

对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,

 

对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

将涉案项目比喻为“海南秦岭别墅违建”是否合适?

 

本案中的“国茂·清水湾”项目即属于该规定的“非法占地但符合土地利用总体规划”的情形,故县国土局作出上述行政处罚决定本身似乎是符合法律规定的。

 

但也正因为这一事实,我们首先可以得出的结论是,当地执法人员将此项目的社会危害性类比为秦岭违建别墅是极不适当的。

 

诚如涉案楼盘的购房者所言,这一项目客观上并未破坏当地自然环境和土地资源,且购房者都是与开发商进行的公平交易,其购买目的多是为了个人养老居住使用,这些都显然与秦岭违建别墅的事件性质截然不同。

 

而从法律意义上讲,杨在明律师在接受媒体采访中也表示,“没收”的性质完全不同于责令限期拆除,也即意味着涉案建筑物最终被保留下来的可能性是很大的。11栋26层的居住用房,强制拆除回建造前的样子无疑会造成巨大的财产损失和资源浪费,恐严重违背行政法领域的最小损害原则,不具有行政合理性。

 

律师解析:11栋26层、202栋别墅违建平地起,责任在谁?

 

在明律师认为,这起案件发展至今的主要责任明显在于当地政府尤其是自然资源部门的不作为和消极懈怠。而如今“没收”的强硬处置模式又将令当地政府的公信力荡然无存,如若处理不当将可能导致政府和购房者“双输”的局面。

 

梳理时间轴我们不难发现,涉案项目自2015年5月开建几个月后就被当地自然资源部门认定为非法占用农地,但却仍在2017年2月被省发改委列入省重点建设项目。自2017年3月至2018年6月,县国土局和房管局只是一次一次的对涉案项目的开发商予以罚款,却始终未能采取行政强制措施依法制止其违法施工建设行为。显然,当地政府部门对涉案项目的查处是不及时、不负责任的,其对最终结果的发生具有不可推卸的重要责任。

 

而在2019年1月,当地政府不仅采取强制手段对涉案楼盘实施断水断电措施,还发布公开信呼吁购房人起诉开发商解决其损失问题,将“大黑锅”之间踢给了负责人已面临追究刑事责任的开发商去背。显然,这不是解决问题的负责任态度,违法采取的强制手段更可能激化社会矛盾,制造新的冲突和对立。

 

杨在明律师接受《新闻调查》采访

 

对此,杨在明律师在《新闻调查》栏目采访中指出,当地政府的多个部门均强调自己没有强制执法的权力,不能上去就查封涉案企业的售楼处。但根据《行政强制法》所规定的原则,即使这些部门无权实施查封等行政强制措施,也可以通过依法作出行政处罚决定后申请法院强制执行的途径来得以实现其有效的制止违法建设的目的。那为什么没做呢,这就是没有依法行政、严格执法的表现。

 

“我们没有理由不相信开发商和这个项目。”住户向记者表示,这个项目是海南省“十三五”重点项目,且项目在当地存在了5年之久……

 

而购房老百姓的这一完全符合认知常态的观点却被当地政府解读为“开发商违法占地胆大妄为,且老百姓贪图便宜对自己不负责任”,我们不知那些“馒头掰4瓣防霉变”的购房者闻听此言将会是怎样的心情……

 

一赖开发商,二怪老百姓,那么地方政府的责任难道仅仅体现在依法惩处了几个失职官员上,却对留下来的烂摊子毫无作为吗?

 

业主权益受损该找谁,或许本不是一个难以回答的问题,至少当地政府要拿出一套切实可行的办法来亡羊补牢。海南省政法委副书记、国茂项目处置小组组长刘诚在《新闻调查》栏目中承认:在我们侦办案件的过程中,就发现了这个他在项目建设过程中,海南国茂公司有向相关职能部门进行行贿的这个问题。我们认为这个里面政府确实是监管不到位、不作为,甚至有一些公职人员与这个不法企业相互勾结。明知违法在这个农用地上盖这么大一片房子,后果非常严重,造成的影响非常恶劣。给海南自贸岛的建设实现形成了非常大的损害,这些问题确实是值得我们深思的。

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